パークホームズ山王二丁目ザ・レジデンス【やはりここでも「パークコート」にはならない】2階73㎡8,090万円(坪単価367万円)

続けて、パークホームズ山王二丁目ザ・レジデンス。

設計(及びデザイン監修)は日建ハウジングシステム、施工は熊谷組です。
外壁にはボーダー調タイルと砂目地を採用することで、単調なものになるのを回避していますし、東と西の二方接道の立地条件を活かした2つのエントランスはそれなりの見所のあるものにはなっています。

ただ、私の印象としては日建ハウジングシステムがデザインしたわりには地味というか今一つ洗練されていないような印象を受けますし、高級感という視点から見た場合には、少なくとも上層階の1億を優に超えるお値段のお部屋との若干のミスマッチを感じる部分はありますね。

二方にエントランスを設けたがゆえに1つ1つのエントランスにスペースを割くのが難しかったという事情もあるのかもしれませんし、物件スケールや立地的に2層吹抜のようなタイプのエントランスが相応しいとは言い難いので、難しいところではあるのですが、高額物件の実績が山ほどある三井さんの物件であることを考えるとどうしても物足りなさを感じてしまうというのが正直なところとなります。

「パークコート」でないから仕方ない…と言ってしまえばそれまでなのかもしれませんが、設計やデザインは必ずしもコストに直結するものではありませんので(お金をかけたからといって必ずしもいいものができるわけではない)。

前回の記事で書いたように三次元構造もこの価格帯のものではないですね。

前回のパークホームズ山王二丁目ザ・レジデンス

公式ホームページ
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お部屋は73㎡の3LDK、南東向き中住戸です。2××号室ですが建築基準法上は地下1階となるお部屋で細い道路の向かいの前建の影響を少なからず受けるポジションになります。
ただ、日照はそこそこ入ってくるでしょうし、視界抜けが得られないがゆえに池上通りや駅方向の喧騒の影響を受けにくいというメリットはあるでしょう。

間取りとしては、外廊下物件ながら行灯部屋が生じている少々珍しいケースになります。スパン的には一般的な田の字とそこまでの差はありませんので、トランクルームの位置を調整し、シューズインクローク側に居室を配置しての田の字プランという選択もあり得たのではないかと思うのですが、田の字が相応しい価格帯とは言い難いですし、当プランのもう1つの特徴と言えるリビングの入口付近のクランク設計との兼ね合いでこの形が採用されたということでしょう。

通常の田の字プランであれば玄関からリビングまでが一直線になるはずですが、このプランはLD入口付近でクランクさせることでLDのプライバシー面に配慮を行い、かつ、洗面所をノンリビングインとしています。
リビングインの洗面所に馴染みのない高齢者層を意識した設計と言えるのかもしれませんね。

ノンリビングイン自体は評価できる点ではあるのですが、このようにしたことでLDの入口付近にやや中途半端なスペースが生じてしまっているのは気になる材料です。
LDは10.9畳とけして大きくはありませんので少々勿体なく感じてしまう部分ではありますね。

また、柱はわりとアウトフレーム化出来たプランではありますが、LDの開口部はサッシ幅がイマイチですし、梁の影響で窓際の下り天井高もやはり2mちょっとということで、この価格帯であることを考えると三次元面では少々寂しい物件ということになるでしょう。

一方、キッチンからシューズインクロークを経由して直接玄関に通じた動線は有用ですね。この位置のシューズインクロークはパントリーとして食材を収納してことも可能になります。

坪単価は367万円。建築基準法上の地下住戸ということで立地のわりには単価はまずまずこなれています。中層階でも380万円程度ですので、けしてパンダ価格という感じではありませんが、パークホームズグレードということもあり、現実的な価格設定になっているようです。

パークコートグレードで5%増しの価格の方が魅力的だった気もしなくはないですが、5%じゃ済まないのかなぁ…。

設備仕様面は、少戸数ながらディスポーザーがついているのは流石ですし、食洗機、トイレ手洗いカウンター、水回りのフィオレストーン天板、食器棚(キッチンバックカウンター)など、それなりのものにはなっています。ただ、ビルトインエアコンなどのワンランク上のものはついていません。

管理費は355円/㎡。外廊下ですが、小規模でディスポーザーがついていることもあり高額な水準となっています。

駐車場は全7台で身障者用1台(平置)を除いた6台が機械式となります。

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