クレヴィア文京関口【下手なタワマンよりも開放感がありそう】3階76㎡8,998万円(坪単価393万円)

クレヴィア文京関口。

江戸川橋駅徒歩2分の9階建総戸数85戸のマンションです。

文京区と新宿区の境というポジションで、敷地の大半は新宿区なのですが、マンション名からも明らかなように文京区の物件になります。
メインエントランスを敷地北東部の文京区側に設計しており、そういった点から文京区物件と出来ているのでしょう。
※オープンレジデンシア高輪プレイスと同じケースでしょう。

江戸川橋駅界隈は近年立て続けに駅近立地での供給が行われていますし、この後のグランドメゾン目白新坂に加え、住不さんや大和ハウスさんも供給を予定しているので、希少性は特に感じられませんが、駅徒歩2分ながら首都高や江戸川橋通りから内に入った比較的落ち着きのあるポジションという点は当物件の魅力の1つとなるでしょう。

次の記事でも書きますが、間口の広い南東角地であることを活かした特長あるランドプランも評価出来ますし、「激戦区」であるがゆえに差別化要素をかなり意識した物件になっているように思います。

公式ホームページ

お部屋は76㎡の3LDK、南東角住戸です。南東斜向かいは6階建のマンションですが、南と東は2階建の建物ですので3階でも悪くない条件と言えます。

間取りとしては、上層階にはルーバル付のプレミアムプランがあり100㎡を超えるものも存在してはいますが、そういったものを除けば物件内では最大級のもので、いずれの方角も接道した物件内で最も恵まれた南東角らしいものになっています。

玄関位置が芳しくなく、廊下が幾度もクランクする形になっているので廊下による面積消費が大きくなっているのは残念ではあるのですが、居室畳数は専有面積的に違和感のない水準を確保出来ている印象にはなります。

LDの入口付近のデッドスペースは若干大き目ではありますが、先日のプラウド武蔵境テラスのプランのように「悪意」を感じるレベルではありません。

居室畳数をやや重視した印象のあるプランで収納が少々少ない印象にはなりますが、柱の食い込みも少ないですし、バランス的にも悪くない印象になりますね。

また、当プランはいずれの方角も逆梁工法が採用されており、本来ならば妻側となるはずの東側にも開口部が数多く存在しているのが最大の特長でしょうか。

全戸南向きの板状マンションなどであれば南側だけが逆梁、東側（妻側）は順梁となるのが一般的なのですが、当物件は南向きに加え東向き（さらには西向き）も設計されており、その東向きと南向きが一体的になったフロアプランになっているため、このような珍しいプランが生じています（要するに、東棟と南棟が別建のL字配棟になっていない）。

両面を逆梁にすると逆梁によるカウンターの発生が気になりますが、当物件は梁・柱の半分を空中に出すことで室内への食い込みを最小限に抑えており、その点も大いに評価出来る点になります。

角住戸にしてはかなりバルコニーが小さいのは残念ですが、FIX部分のサッシ高、掃き出し窓のサッシ高共に標準以上ですし、下手なタワマンよりも開放感の高いかなり特長豊かなプランになっていると思います。

坪単価は393万円。低層階ながら400万円近い単価水準にはなりますが、低層階でも日照良好ですし、前述のように駅近ながら落ち着きあるポジションの物件ですので違和感のない水準でしょう。
物件内でもプラン的にかなりインパクトのあるものとなるのでそのあたりも反映された結果でしょうね。