エクセレントシティ市川駅南【玄関位置と面積帯はもうひと工夫あっても…】2階58㎡4,098万円（坪単価234万円）

エクセレントシティ市川駅南。

市川駅徒歩4分の5階建総戸数40戸のマンションです。

2009年分譲のエクセレントシティ市川の西側というポジションで南口はもちろん駅徒歩4分ですが、同じく4分で駅直結のシャポー市川（西側）にもアクセスできるのでお買い物したい時はそちらを利用するとより便利そうです。

市川駅は北口よりもこの南口の方が駅前に落ち着きがあり（反面、北口の方がお店が多く利便性が高い）、こういった駅近ポジションでも住環境的に優れた物件がポツポツ存在しています。

当物件は、2013年に近隣で分譲された市川ザ・レジデンス（野村×三井）のようなスケール感はありませんが、東西に長い南向き中心の配棟が可能になった敷地形状で南面条件にも魅力のあるポジションになります。

設計・施工はむろんデベロッパーでもある新日本建設になります。
外観等のデザイン面は非常にエクセレントシティシリーズらしいもので、外壁のカラーリングやバルコニー手摺などよくあるエクセレントシティシリーズという感じです。

当物件は低層建ということもあり、少々地味な印象は拭えないのですが、エントランス周りはシックな装いで多少なりとも高級感を意識してはいるようです。

公式ホームページ

お部屋は58㎡の1LDK+S、南向き中住戸です。2階では視界抜けは得られませんが、南側は戸建ばかりのエリアになりますので、日照的には問題のないポジションです。

間取りとしては、実質2LDKとなるタイプで2LDKにしてはそこそこ面積がある印象になります。当物件は30㎡台からありますが、南面良好・環境良好の地ということもあり3LDK（2LDK+S含む）が中心になっているのですが、3LDKが60㎡台ばかりと面積をかなり絞っているのとは対照的ですね。

それで、数あるプランの中でなぜこのプランを選んだかなのですが、そこには理由があります。
このプランの共用廊下と玄関の関係性が少々不思議だなぁ…と思ったのです。

北西側に共用廊下（南西角住戸への動線が確保されており、この設計自体が珍しい。通常はこんなにえぐらずとも南西角住戸をこの住戸の西側に隣接させればいいのですが、北西側の西向き住戸との関係上、この物件はこのような共用廊下になっている）がなければ、この玄関位置を疑問に感じたりはしないのですが（共用廊下からもう少しセットバックして欲しいという声はやはりあるでしょうが…）、せっかく共用廊下を西側まで引っ張っているのであればこのプランの玄関位置はいわゆる「センターイン」になる西側に設けられていても良かったような気がしたのです。

西側共用廊下の幅は狭いのでむろん玄関を少し凹ませる必要が出てくるとは思うのですが、センターイン（西側）にすることで、玄関を中心に南側と北側に専有部をいい感じに分離させることが出来、専有部の中央付近に玄関廊下を設けることで無駄なく効率的なプランを設計することが可能だったはずなのです。
※センターインだとPP分離的にも功を奏することが少なくありません。

この玄関位置だとプランの奥行（玄関からバルコニーまでの距離）がかなり出てしまっていて、プライバシー面であまり意味のない一直線の廊下が長めになってしまっているのもちょっと残念なのです。

坪単価は234万円。同階の60㎡台中盤の3LDK（正確には2LDK+S）の中住戸とほぼ同じ単価設定になっています。60㎡台中盤の実質3LDKは3LDKにしてはグロスがかなり抑えられているのに対して、こちらは実質2LDKとしては面積が大き目でグロスがかなり嵩んでいることを考えると同じ単価というのは少々違和感がありますね。

同じ階同じ向き（視界）なのだから単価は同じなのが普通では？、と思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、このケースではこちらの方が単価安になっているのが妥当な価格設定だと思いますし、値付けが上手なデベであればこちらの単価をもう少し控えめにして実質3LDKの方をもう少し高めの単価にしていたのかなと。

駅徒歩4分とは言え都心ではありませんし南面条件良好なポジションや面積・部屋数のバランスを考えるとこの物件の「2LDKと3LDKとの価格のバランス」は微妙に感じます。
当物件の3LDKはこのご時世としてはリーズナブルな印象がありますので、こちらの価格が「普通」という見方もあるとは思いますけれどもね。

そもそもの話にはなりますが、60㎡台中盤の3LDKに対して60㎡近い2LDKを設計してしまうと価格付けが難しくなりますので、設計面でもう少し面積差を設けるのが得策だったように思います（広い2LDKを望む方には3LDKのメニュープランで対応）。

設備仕様面は、少戸数のため当然ながらディスポーザーはありませんし、水回りの天然石天板仕様などの高級感もありませんが、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンターはついており、単価帯からすると上々のものになります。

管理費は214円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、総戸数40戸のスケールからするとリーズナブルな方でしょう。

駐車場は全21台で機械式になります。当物件の敷地は北側だけでなく西側でも接しており（北西は第三者所有地でありL字のような敷地形状になっている）、駐車場は敷地西側（住棟の西側）に設置されているので、出入りしやすくなっています。
駅近物件ですが、土地柄も考慮したのか近年のマンションにしては駐車場設置率が高くなっていますね。