ジオ世田谷松原【小田急・井の頭が徒歩7～8分となる南傾斜の高台】2階75㎡7,990万円（坪単価351万円）

ジオ世田谷松原。

梅ヶ丘駅徒歩7分、東松原駅徒歩8分、松原駅徒歩10分の6階建総戸数39戸のマンションです。

梅ヶ丘駅との標高差は約10m、東松原駅からの道程もそこそこ起伏のあるものとなりますが、小田急線と井の頭線という都心直通の2路線が徒歩7～8分で利用できる利便性上々の地ですね。

駅からの道程に起伏があることからお分かりのように、当物件は丘上の住宅街に位置しており、南傾斜及び東傾斜のポジションになっているので上層階住戸からは日照と眺望を両立できるという点も大きなポイントになります。

買物に関しては駅周辺まで出る必要がありますし、通学区の松原小学校も徒歩8分と子供の足だと少々距離がありますが、遊び場が充実し子供を遊ばせるのにもってこいの羽根木公園までは徒歩4分という距離感ですし、交通利便性と環境を両立させた物件と言って良いでしょう。

また、この物件の南方向にある超広大な梅ヶ丘病院跡地では、保健福祉関連・高齢者関連・障害者関連の施設が予定されており、落ち着きのあるポジションに住まいを構えながらもそれなりの利便性も欲しいという方には持ってこいの立地かもしれませんね。

公式ホームページ

お部屋は75㎡の3LDK、南東角住戸です。南傾斜の地とは言え、流石に2階では視界抜けは得られませんが、いずれの方角も戸建などの低層住宅ばかりなので、圧迫感はなく日照も申し分のないポジションです。
戸建ばかりなので土地を纏めるのは簡単ではないはずで、当物件のような高さの建物が立つ心配も少なく済みそうです。

間取りとしては、敷地形状に沿ったL字形のもので、全戸東向きの物件内において1フロア1戸だけ南に面したプレミアムなポジションになります。

全戸東向きなので通常であれば角住戸であっても東側の開口部がメインになるものなのですが、当プランはLDの主開口部を南にしていますし、南傾斜の高台ポジションであることを活かしたプランニングになっている点に好感が持てますね。

玄関廊下は角住戸にしてはコンパクト目に出来ているので75㎡でも居室畳数や収納は違和感のないものには出来ていますが、主寝室を8畳と大き目に確保したこともあるのか、LDは11.5畳と少々小ぶりな印象のあるものなので、隣接する洋室3の引き戸はLDに向かって大きく開け放つことの出来るものになっていると良かったでしょうね。

また、洋室3の西側にも開口部を設けることが出来ていると特に上層階は気持ちが良かったでしょうね。
※当物件自体の設計やこのプランはイニシア世田谷松陰神社前とかなり共通点があるように思います。

なお、角住戸にしては玄関前のアルコーブスペースが小さめなのはちょっと残念ですね。

坪単価は351万円。上層階の南に面した角住戸は前述のように眺望的にもかなり贅沢なポジションになるため坪単価420万円を超えています。
そのためこういった単価差が出るのも仕方のないことではあるのですが、低層階も日照的には申し分ありませんし、この低層角住戸は東向きの中住戸と比べ単価は5％程度高いだけなので、「角住戸×南向き」であることを考えると物件内では魅力の高い方ではないでしょうか。
※1階住戸は2面に専用庭がついているためこのお部屋よりも200万円高くなっています。