ミオカステーロ鎌倉大船Ⅱ【注目度の高い後発2物件に先んじて】6階85㎡5,798万円（坪単価226万円）

ミオカステーロ鎌倉大船Ⅱ。

大船駅徒歩11分（JR線。湘南モノレールは徒歩12分）の7階建総戸数24戸のマンションです。

惜しくも駅徒歩10分圏内ではありませんが、徒歩10分前後での供給はザ・パークハウス鎌倉大船以来になります。

大船駅ではこの後、駅徒歩1分の再開発タワマンブランズタワー大船に加え、駅徒歩8分の総戸数402戸の大規模物件ザ・パークハウスオイコス鎌倉大船が控えており（ちなみにこことパークハウスは普通に鎌倉市ですが、駅前のブランズタワーは横浜市という違いがあります）、それらと比べてしまうとどうしても地味な印象にはなってしまうのですが、三菱電機の広大な敷地の東側に位置する当物件は駅距離なりの落ち着きがあります（用途地域は準工業地域にはなります）。

鉄塔や送電線なんかも少々気になるポジションにはなりますが、周りは低層建物ばかりで日照に恵まれていることも加味されたのか、鎌倉物件らしい豊かな専有面積を確保している点も1つの特長と言えるでしょうか。

公式ホームページ

お部屋は、85㎡の3LDK、南西角住戸です。西側には三菱電機の広大な敷地が広がっており、三菱の建物は敷地端ギリギリまで立っているわけではないのでかなり離隔があります。また、南側はアパートや戸建などの低層住宅ばかりのエリアなので、この上層階からは日照だけでなく視界抜けも得ることが出来ますね。

間取りとしては、物件自体の平均が80㎡を超えているのでとりわけ大きなものとは言えないのですが、上層階に2戸だけ用意されたルーバル付の100㎡超プランの次に大きなもので、南に面した角住戸らしい大きさになっています。

ただ、そのようなわりとしっかりとした大きさがありながらも玄関廊下をかなりコンパクトな設計にしているのが意外と言えるでしょう。
85㎡もあることを考えるとここまで廊下が短いプランニングというのはかなり珍しく、プライバシー面を考えた場合にここまでする必要があったのか？？？という疑問がわかなくもないのですが、効率性を重視したことでLDKは20畳、洋室は全て6畳以上、さらに収納充実というこのご時世の物件としては珍しいほどのゆとりを実現出来ているのも確かなので、そこいらへんは好み次第になってくるでしょうか。

巷にはリビングインプランがあふれていることを考えれば、この廊下の長さで洗面所とベッドルーム1室がノンリビングインと出来ているのは悪くありませんし、洗面所はキッチンと直接つながった水回り動線に優れたものであるのも魅力ですね。

また、当プランを語る上で忘れてはいけないのがLDの開口部です。
結構幅のあるコーナーサッシが採用されており、こういった中低層建の物件では比較的珍しい類のものです。

洋室2の引き戸は大きく開け放つことの出来るもので、開け放つと26畳もの開放感の高い空間とすることも出来ますし、85㎡であることを加味してもなかなか特長のあるプランに出来ていると思います。

坪単価は226万円。約2年前に分譲された駅徒歩6分のザ・パークハウス鎌倉大船の上層階角住戸は坪単価330万円を超えていたので約3分の2の水準になります。
駅距離は2倍近くあることになりますし、ブランドや物件自体の高級感も大きな差がありますが、その後分譲された駅徒歩14分のヴェレーナグラン鎌倉大船瑞景の上層階はこちらよりも高い水準でしたし、このご時世にしてはまずまずこなれた水準という印象になるでしょうか。

この単価水準ならば前出のブランズタワーはもちろんのこと、ザ・パークハウスオイコスともほぼ被ってこない可能性が高く、そういった点を考慮した値付けということになるのでしょうね。
大船駅徒歩10分圏内（当物件はわずかに超えてはしまいますが…）は長い間供給が少なかったので、中小物件なりにもう少し面積を絞ってしまえばもう少し単価も伸びたように思いますが…。

大手ブランドにあまり興味がなく、面積が大き目のお部屋をこなれたグロスで購入したい方には向いている物件と言えそうです。