ライオンズ東京三ノ輪ミレス【超狭小2LDK×必見の引き戸】40㎡3,760万円（坪単価309万円）

ライオンズ東京三ノ輪ミレス。

三ノ輪駅徒歩6分、南千住駅徒歩9分の12階建総戸数62戸のマンションです。

クリオラベルヴィ三ノ輪、ブランシエラ東京三ノ輪、プレシス東京三ノ輪など当ブログで取り上げているものに限らず、ここ1～2年の間、三ノ輪駅界隈ではかなり供給が盛んになっており、当物件もこの界隈の物件にありがちなコンパクトマンションになります。

ただ、当物件のアドレスは台東区日本堤であり、三ノ輪駅の東側エリアではここ数年目立った分譲はありません。

敷地北側が明治通りに面した物件なので静かとは言えませんが、三ノ輪駅界隈の物件は非常に交通量の多い昭和通り沿いの物件も少なくないですし、隅田川もギリギリ徒歩圏という感じになるでしょうか。

なお、ライオンズのコンパクトマンションシリーズであるこのミレスシリーズはここ最近いくつも紹介していますが、当物件はデザイン面及びプラン面で他とは明らかに異なる工夫がなされておりそのあたりにも注目して欲しい物件になります。

公式ホームページ

お部屋は40㎡の2LDK、北東角住戸です。二方共に接道したポジションではありますが、北は明治通りなので喧騒がありますし、東側にも9階建の建物があります。

間取りとしては、40㎡ながら2LDKという超狭小プランになります。
近年の狭小トレンドの中でもエクセレントシティ目白とプレシス西日暮里の41㎡（四捨五入）が最小の2LDKだったと記憶しているので、これはそれを上回ったことになります。

なお、当プランは40.22㎡ですが、南東角住戸はさらに小さい40.03㎡の2LDKなのでそちらが最小になります。いずれ30㎡台の2LDKも出てくるんかねぇ…。南東角住戸はLDKで9.3畳しか確保出来ておらずそもそも2DKなんじゃないかとも思いますが…。

さて、そんな狭小中の狭小プランになるのですが、上で「プラン面に見所」と書いたように、狭小プランなりの工夫が施されています。

洋室1・2とLDとの境はほぼ全てが引き戸になっており、引き戸を開け閉めすることで、1室つなげた1LDKから全てを一体にしたスタジオタイプまで様々な使い方が可能になったプランなのです。

近年は幅のある引き戸やウォールドアを採用するプランは当たり前のようになっていますが、こういう形で洋室2室と引き戸が施されているケースは見たことがありません。

スタジオ～3LDKまでの可変性を実現したイニシアクラウド二子玉川や可動壁によりスイッチプランを実現したクレヴィアタワー大井町ザ・レジデンスなどのようなインパクトこそありませんが、このプランもなかなか興味深いものです。

なお、キッチンを動線（廊下）の途中に設置し、全体として効率的なプランニングと出来ていますし、小規模物件にしては柱のアウトフレームもまずまずなので、40㎡でも一応は2LDKとしても使えるものになっているのかなと。

洋室はいずれも小さく洋室2なんかは形的な苦しさもありますが、当プランのコーナー部分は梁の位置に工夫がなされており、窓際上部に梁がないのは良い点だと思います（梁は窓際～窓外の「下部」にあり、ここだけが逆梁っぽい感じになっているのです）。

梁上から天井間際までのハイサッシはこういった物件としては珍しいものですし、外観デザインにも好影響を与えているのは間違いありません。

坪単価は309万円。立地の差もあるとは思いますが、ブランシエラ東京三ノ輪やプレシス東京三ノ輪よりも高く、クリオラヴェルヴィ三ノ輪よりは安い、そんな感じの水準でしょうか。

当物件はかなりデザイン面に力を入れている物件ですし、この大きさでも一応は2LDKになっていることで単価を伸ばしたい思惑もあるでしょうからこのぐらいの水準になることに違和感はないでしょう。

ちなみに当物件で最も大きなプランは50㎡の2LDKなのですが、50㎡じゃ当然住宅ローン控除が適用出来ませんし、中途半端な印象が拭えません。40㎡台のコンパクトな2LDKをかなり用意しているわけですから大きなものは53㎡ぐらい確保して住宅ローン控除が適用できるようにすれば良かったんじゃないかと…。
200～300万円高くなっても住宅ローン控除で丸々ペイ出来ますよね…。