アドグランデ横浜港南台【駅は遠いが南傾斜の敷地面積6,000㎡超】3階68㎡4,148万円(坪単価202万円)

アドグランデ横浜港南台。

所在地:神奈川県横浜市港南区日野南4-5791-12(地番)
交通:港南台駅徒歩14分
用途地域:第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数:地上5階地下1階建、127戸

藤ヶ沢公務員住宅1~3号棟跡地、総敷地面積6,100㎡超に誕生するスケール感のあるものです。南東側ほど近いところに鎌倉街道がありますが、隣接しているわけではありませんし、南東側は低層建物が中心、かつ、南東傾斜の地でもあるので、低層建ながら視界や日照面での魅力も少なくないポジションになります。

駅は結構距離がありますし、起伏もあるので日常的に徒歩利用は厳しそうですが、徒歩2分のバス停からは上大岡駅へのアクセスも可能ですね。

日野南三丁目では7年ぶりの駅徒歩10分圏内、かつ、さらにスケールの大きなプライム港南台も分譲中で、とかく駅近物件がもてはやされるトレンド下においてはどうしても地味に映りがちですが、港南台はこのぐらいの駅距離の物件を含めても分譲マンションの供給が非常に少ないエリア(こことプライムが2010年のブランズシティ港南台うぐいすの杜以来)になりますので潜在的な検討者はけして少なくないでしょう。

ちなみに、ホームページでは「横浜市内×全戸南向き(南東・南西)×総戸数100戸以上×低層(5階建以下)」の条件を満たす物件は2008年以降2物件しかなく、そこに駅前が百貨店があることもプラスすると当物件以外には存在していないことがアピールされています。むろんかなり条件を限定しているので、これが直接希少性につながるかと言えば「NO」なのですが、こういった要素に魅力を感じる方にとっては検討に値する物件となるでしょう。

なお、通学区の日野南小学校までも少々距離があり、駅までの道程同様に高低差があるのも難点と言えば難点でしょうか。

デベロッパーは東新住販とヤマウラ企画開発になります。
近年は両社によりアドグランデ松戸ビューテラス、アドグランデ南町田、アドグランデ南流山などの実績があり郊外寄りのそこそこスケールある物件が多いものの、100戸超レベルのスケールを有するものは多くなくランドプランなどにも特長のある当物件は両社にとってちょっとしたフラッグシップ的な存在になるはずです。

設計・施工は長谷工で直床です。
階建・スケール的に長谷工が起用されるのはごくごく自然なことですし、直床の採用もこの単価帯ならば当然と言ったところでしょう。

ただ、5階建ながら総戸数127戸というスケールを誇っていることからも分かるように敷地面積は6,100㎡超と非常に大きなものになっており、その豊かなランドプランには見どころが少なくありません。

上述のように南東傾斜の周囲に高い建物が少ないエリアですし、その上、四方が道路に囲まれた大きな敷地なので開放感の非常に高いものになっています。

なお、用途地域や日影規制の有無などにもよりますが一般的には、北側や西側の敷地に与える日照や圧迫感などに配慮しなるべく敷地の南側に建物を寄せて設計されるもので、当物件も基本的には建物が南東寄り、空地は北西寄りという形になっています。
そのため、シーズンズパークやガーデンコリドーといった豊かな緑のスペースが建物の背後(北西)になっており、日照面での影響があるのが残念ではあるものの、5階建ならば圧迫感は少ないですし、桜をシンボルツリーとしたシーズンズパークの雰囲気はなかなかに素敵ですね。

外観デザインもバルコニー手摺や外壁タイルにいくつかのバリエーションがあり、単調なものとなっていないのが良いですし、木目の素材感を活かしたエントランスからもセンスの良さを感じます。

共用施設はキッズコーナー併設のパーティールーム(コミュニティルーム兼集会室)のみと総戸数127戸というスケールを考えると若干寂しい感じですが、下手にランニングコストが嵩むものがあるよりかはよっぽど良いですし、外周り(ガーデン)を重視したこの形は悪くないと思います。

公式ホームページ
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お部屋はブライトコートの68㎡の2LDK+S、南東向き中住戸です。当物件はブライトコートに加え、シャインコートとエアリーコートという3棟構成で、残りの2棟が南西向き(エアリーコートは敷地内向き)であるのに対して、このブライトコートは唯一の南東向きになっています。南東方向道路の向かいはやはり藤ヶ沢公務員住宅跡地(4号棟)であり、そこにはプライマルガーデン港南台という45区画戸建が一足先に完成済なのですが、この3階住戸からは日照だけでなく視界抜けも出てきますね。

間取りはこのような駅距離のあるポジションの物件としては小ぶりな印象のあるものですが(当物件は1戸だけある84㎡を除くと62~76㎡という構成で全体的に小ぶり)、そのように同開発エリア内で戸建分譲(階段部分による面積消費はあるがマンションよりも専有面積が大きい)が行われることが加味されてのものなのでしょうね。

エリア的にも価格帯的にも敷地形状的にも田の字ベースの一般的なプランになるのは当然と言ったところではあるものの、共用廊下側の柱の食い込みは顕著ですし、玄関前にアルコーブ的なゆとりが感じにくくなっているのもちょっと残念ですね。

洋室2の引き戸はわりと大きく開け放つことの出来るものとなっているのは良い点である反面、連窓サッシは導入されておらず引き戸の方立てが結構大きい点も少々気になります。

専有面積に占める居室畳数割合は72.4%((11.4畳+3.3畳+6.0畳+5.0畳+4.7畳)×1.62㎡【※】÷68.03㎡)と田の字ベースの中住戸としては標準的な水準で、収納に関しても違和感のないものです。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

坪単価は202万円。棟にもよりますが低層階は坪単価170~180万円、上層階は坪単価210~220万円と言ったところで、ちょうど物件内で中ほどの水準になっています。

こちらの平均約200万円に対し、プライム港南台は平均坪単価約240万円という水準なので駅距離なりにしっかりと差がありますね。プライマルガーデン港南台(戸建)と比べるとどうしても割高感が出てしまいますが、こういった郊外寄りのエリアにおいては単純に空間(面積)をベースに考えると戸建に割安感があるのはどこも一緒ですからね…。

設備仕様面は、総戸数127戸というスケールがありながらディスポーザーがないのは残念です。
トイレは古めかしさのあるタンクタイプですし、分譲マンションといては最低限の設備仕様という感じではあるものの、食洗機はついていますし、長谷工とタカラスタンダードが共同開発した工夫あふれるフレタスキッチンは横浜市のマンションでは初めての採用になるとのことです。

管理費は201円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしで総戸数127戸のスケールメリットがあるのでやや高めの印象にはなりますが、シーズンズパークを初めとした植栽の維持管理コストの影響もあるでしょうか。ただ、そこをしっかりと維持管理していくことが当物件の付加価値にもなっていくはずなので、そこが考慮されてのものであれば納得出来る水準でしょう。

駐車場は全72台でうち身障者用を含む15台が平置で残り57台が機械式になります。

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