オープンレジデンシア本郷後楽園【やっぱり40㎡台は強気な価格…】45㎡6,028万円（坪単価442万円）

オープンレジデンシア本郷後楽園。

春日駅徒歩2分、後楽園駅徒歩3分、水道橋駅徒歩9分の11階建総戸数40戸のマンションです。

単なる白山通り沿いではなく、ラクーアの向かいという賑やかなポジションで、駅や商業施設が近いという点が最大の魅力になるでしょうか。

春日駅前の再開発タワマンパークコート文京小石川ザ・タワーも正式リリースされており、その駅前再開発の恩恵がフルに享受できるポジションであることは言うまでもありません。

設計はアートプランニング、施工は松下産業です。
アートプランニングは他のデベロッパーの物件では名を聞くことはありませんが、オプレジではオープンレジデンシア神楽坂並木通り、オープンレジデンシア目黒柿の木坂などの実績がありますね。

デザインに関してはグレイッシュなトーンの外観からも分かるように、価格帯なりに高級感を意識してはいるようですが、30～60㎡台の総戸数40戸という小さめのスケールですし、特筆すべき点は見当たりません。

公式ホームページ

お部屋は45㎡の2DK、北向き中住戸です。北側細い道路の向かいには14階建の都営本郷一丁目パートがあるので圧迫感は避けられないポジションです。南方向の線路（高架）には背を向ける形になるので線路の影響は少なく済みそうですし、西側の白山通りの影響もそれほどないであろう点は良いところではありますが…。

間取りとしては、40㎡台中盤ながら部屋数を増やしたタイプで近年ではあまり見かけることのない2DKタイプになります。

2DKプランと言っていながらもLDK（リビング・ダイニング・キッチン）と書かれているのはどういうことなのかとも思いますが（笑）、この専有面積であればDKになってしまうのは仕方のないことで、DKと洋室2を合わせると13.7畳ですから専有面積からすると居室畳数は大きい方と言えるでしょう。

40㎡台中盤の1LDKは少なくありませんが、多くはLDKで10～12畳、洋室5～6畳みたいな感じなので、当物件の畳数が大きめなのは間違いありません。

玄関廊下を限界までコンパクトにしていますし、部屋数を確保したいがために収納を多少少なめにしていることがその理由でしょうね。

また、オプレジにしては柱の食い込みが抑えられている方ですし、浴室も1416と面積からすると悪くない大きさが確保されているのも良いと思います。

坪単価は442万円。60㎡台には370～380万円台のお部屋もありますが、こういったコンパクトな30～40㎡台は400万円を超えておりこのご時世なりの強気な設定という印象ですね。単にグロス価格が嵩まないことも価格設定に影響しているのでしょうが、このような白山通り沿いの駅近立地はコンパクトニーズの方が高いので、より顕著な傾向が出ているように思います。

パークコート文京小石川ザ・タワーは事業協力者住戸が少なくないとは言え、それなりの販売戸数のある物件なので多少のパンダ感のある価格を期待したいところではありますが、パークコート渋谷ザ・タワーやコート神宮外苑にはパンダ部屋らしいものはないと聞いていますし、強気な単価が可能になる40㎡台は一番条件の悪いお部屋でもこの物件よりもさらに高いのは間違いなさそうですね…。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんが、シーザーストーンの水回り天板、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンターと、いつも通りのオプレジの標準仕様なので違和感はありません。

管理費は337円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしなので少々高額ですね。

駐車場はありません。この地のオプレジならば仕方ないかね。