ルピアコート西葛西【開放感抜群の珍しいピアキッチン】10階74㎡6,568万円（坪単価292万円）

ルピアコート西葛西。

西葛西駅徒歩10分の14階建総戸数50戸のマンションです。

葛西橋通りと船堀街道が交差する葛西橋東詰の交差点に面したポジションなので、お世辞にも静かな環境とは言えませんが、交差点隣接ということは行船公園（江戸川区自然動物園）や宇喜田公園、さらにはイオンも至近となる立地であり、駅徒歩10分とは思えないほど近隣施設に恵まれたポジションになります。

行船公園と宇喜田公園は公園の多い江戸川区内でもかなりスケールのある方ですし、大人でも十分に楽しめる動物園に加え、遊具も充実、またスポーツが出来る環境が整っているので魅力は非常に高いですね。

通学区の第三葛西小学校も徒歩6分という距離感ですし、子育てを考えた場合にも非常に便利な立地条件であるのは間違いないでしょう。

交差点に面したポジションではありますが、その敷地形状から全戸西向き（船堀街道向き）になっており、西側は中川や荒川付近まで高い建物が少ないエリアになっているので、中層階以上であればかなりの視界抜けが得られますし眺望的な魅力も少なくありません。

公式ホームページ

お部屋は74㎡の3LDK、南西角住戸です。全戸西向き物件において唯一南に面したポジションなので日照面では最も魅力のあるプランになります。南側は葛西橋通りになりますし、南西側には船堀街道との交差点のある賑やかな環境にはなりますが、この上層階住戸であれば西側にかなりの抜け感のある眺望が望めるという魅力もあります。北西方向にはスカイツリーも望めることでしょう。

間取りとしては、物件内では最も大きなプランであり、唯一のピアキッチンプランになります。ピアキッチンについては当ブログではこれまでに何度もご紹介してきているので読者の方はご存知かと思いますが、キッチン横にロングカウンターが施され、かつ、キッチンと洗面所を中心とした回遊動線を有した他のデベロッパーの物件では見られない特色を有したものになります。

ただ、今回のピアキッチンはこれまでの多くのピアキッチンとは大きく異なる点があります。ピアキッチンはロングカウンターによる長さがあるので、キッチンを「メイン開口部に向かって縦に入れる」のが普通です。そのため、これまでのピアキッチンプランの多くは角住戸であっても縦長リビングに沿ってキッチンを設計するような形になっており、角住戸でも「一面採光だったり、あまり窓が大きくなかったり」ということが多かったのです。

しかしながら、当プランはL字型のゆとりある二面採光のLDにピアキッチンを施している形なので、非常に開放感がありますし、角住戸の魅力を十分にひきだしつつもピアキッチンというさらなる特長を持たすことが出来ているのがお見事ですね。

なお、LDの入口付近は動線的な部分が大き目ではあるのですが、入口側まである細いカウンターは食事スペースとしても十分な奥行がありますし、角住戸にしては全体的に廊下を短く出来ていることによる効率性の高さも評価出来るプランですね。

収納もかなり充実していますし、74㎡の角住戸において、このレベルで居室畳数や収納を充実させることが出来ているプランというのは少なく、動線などを加味してもかなり魅力の高いものと言えます。

坪単価は292万円。先行して分譲中のプラウド西葛西の上層階と大差ない水準で、特長的な立地とは言え、この南西角はかなり賑やかなポジションでもあるので、少々強気な印象にはなるでしょうね。

また、低層階中住戸は坪単価240万円ほどからの設定になっており、中小デベ物件にしては結構単価差が施されている印象も受けます。
※大手デベ物件に比べ中小デベ物件は上限単価を伸ばすのに苦労する傾向があるため、全体的にのっぺりとしたレンジの幅が狭い単価設定になりやすい。

ただ、唯一のピアキッチンプランですし、前述のように実際かなり魅力の高いプランニングになっているのでこのご時世において違和感のある水準ではないでしょう。キッチンの背後には標準の食器棚がもの凄く充実したプランで、そういったものを有償で設置することを考えると結構コストがかかりますしね。