アルソスフォート調布【住不3物件の後発は地域密着デベロッパー物件】2階71㎡6,442万円(坪単価301万円)

アルソスフォート調布。

所在地:東京都調布市布田2-29-2他(地番)
交通:調布駅徒歩4分
用途地域:第一種住居地域、近隣商業地域
階建・総戸数:7階建、50戸(他店舗1区画)

近年は影を潜めていた印象ですが、地域密着、調布界隈で実績が豊富な林建設のマンションプロジェクトになります。
※林建設はその名の通り建設会社で以前の物件は施工も自社で行っていたのですが、最も近年(2013年)分譲されたアルソスガーデン昭島同様にここも川村工営が起用されていますが…。

立地としては、駅に近いポジションですが、旧甲州街道沿いなのでそこまで賑やかということもなく、周りには高い建物もありません。

調布駅では最近ザ・パークハウス調布レジデンスが分譲開始されましたし、まもなくブランズシティ調布も分譲開始される予定ではあるものの、2017年にトリエが開業して以降初めて分譲開始されたのは1年以上前から分譲中のこちらになります。
近年の調布駅の駅近物件はセントラルレジデンス調布ステーションコートシティハウス調布北ステーションコートシティタワー調布南ステーションコートと殿様商売で知られる住不物件が続いていたので、毛色が大きく異なる地場デベロッパーの駅近物件は面白い存在だと思っていたのですが販売は少々長期化しているようですね。

なお、当物件から最も近いトリエA館には成城石井に加え、生活雑貨、カフェ・レストラン店舗など日常的に利用するであろうお店がそろっているので非常に利便性の高いポジションと言えるでしょう。

設計はピーアイエー建築研究所、デザイナーにはクリオシリーズやプレシスシリーズで実績が豊富なシーアンドスタイルが起用されています。

外観はシンプルですが、白を基調とした爽やかなものでバルコニー周りに施された縦のラインが印象的なもの、また、基壇部エントランス周りは一転してシックな装いとなっており、このぐらいのスケールの大手デベロッパーの物件などと比べても遜色のないものになっている印象ですね。

公式ホームページ
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お部屋は70㎡超の2LDK+S、南東角住戸です。周りが低層建物中心とは言え2階では視界抜けは得られません。ただ、南は旧甲州街道なので前建までの離隔は確保出来ており、日照も問題ありません。

間取りとしては、物件内では大き目なタイプで(当物件は30㎡台から80㎡台までとかなり幅広いプランニングになっています)、角住戸にしては廊下も短めなので、居室畳数は全体的に確保出来ていますね。

バルコニー側の柱でさえアウトフレーム化されていないのは、結構な単価帯の物件であること、デベロッパーが建設会社であることを考えると余計に残念に感じるのですが、一方で廊下がほぼ一直線ながらも玄関内がクランクしていることでプライバシー面への配慮がなされているのは良い材料でしょう。

ただ、やはりそのようなかなり立派な単価帯の物件ですので連窓サッシを採用していて欲しかったという思いは強いですね。せっかくの角住戸ですし、LDが二面採光でないならばなおさら連窓サッシであって欲しかったなと…。洋室との間にはパイプスペースがありそうするためには移動の必要があるとは思いますが…。

坪単価は301万円。中小デベ物件らしく住戸ごとの単価差の小さい価格設定で、平均では305万円程度になるようです。
相場の範疇ではあるものの、住不物件ほどのインパクトがあるわけではなく、2016年のシティハウス調布北ステーションコート(平均坪単価約310万円)、2017年のシティタワー調布南ステーションコート(平均坪単価約325万円)などと比べると少々期待はずれな水準ではあるでしょうか。地域密着型デベロッパーなりのもう少し目に優しい水準であって欲しかったですね。

その前の2014年のセントラルレジデンス調布ステーションコートは平均坪単価約345万円、また、当物件の後発となった駅徒歩8分のザ・パークハウス調布レジデンスは平均坪単価315万円とこちらを上回る水準ですのでこんなものではあるのでしょうが…。

設備仕様面は、スケールのある物件ではないのでディスポーザーはありませんが、食洗機やトイレ手洗い器はついています。
後発のザ・パークハウス調布レジデンスはこちらよりも戸数の少ない46戸ながらディスポーザーがついていますが、三菱地所は数あるデベロッパーの中でも最もディスポーザーに前向きな会社なのでなくとも悲観する必要はないでしょう。
住不3物件のうちシティハウスとシティタワーは当然のようにディスポーザーは付いていませんし…。

管理費は202円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、総戸数50戸と言うスケールからすると標準的な水準でしょう。

駐車場は敷地内は全11台で、うち身障者用を含む2台が平置、残りの9台が機械式という構成ですが、別途敷地外(地主と使用者が直接契約)に6台確保しているようです。

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