イニシア高輪プレシアスコート【ついにコスモスイニシアが港区に返り咲き】2階79㎡12,980万円(坪単価544万円)

イニシア高輪プレシアスコート。

泉岳寺駅徒歩5分、品川駅徒歩14分の地上5階地下1階建総戸数31戸のマンションです。
敷地は結構な傾斜になっており、エントランスフロアは建築基準法上の地下1階(住戸も3戸ある)になりますね。

ポジションとしては高輪2丁目、パークコート高輪フォレストレジデンスの東隣りであり、低層建なので総戸数31戸と総戸数的には小さめのものになりますが、パークコートよりはスケール感があり敷地面積は約1,450㎡(セットバック部分含む)とそこそこの大きさがあります。

一方で、第一京浜沿いの泉岳寺駅界隈と比較すると10m弱は標高が高くはなりますが、いわゆる高輪の高台と比べると低い位置にあり開放感のある立地条件ではありませんので、やはり当物件の最大の魅力は「高輪ゲートウェイ駅及び駅周りの再開発エリアが近い」という点になってくるでしょう。

現状の泉岳寺駅が徒歩5分なので、新駅自体はそこまで近くは感じないかもしれませんが、第一京浜沿いで行われる再開発エリアはかなり身近なものとなるでしょうし、そういった立地でありながら大通りからしっかりと内に入った住居系地域(第一種中高層住居専用地域)というのも少なからず魅力になるはずです。

「イニシアイオ」シリーズなどのコンパクト物件を除くとコスモイニシアがこういった港区立地で分譲するのは2005年のフォルム白金以来実に約13年ぶりのことになるはずで、「新駅効果・新駅期待の高いこの地だからこそ」誕生する印象のある物件でもあります。
※2009年の事業再生ADR以降、外周区などを中心にデザインや間取りでの差別化を高めついに港区に返り咲くに至った当物件がどのようなものになるのか個人的にも楽しみにしていました。

公式ホームページ
IMG_4056[1]
お部屋は、80㎡弱の2LDK、南角住戸です。敷地は南側道路面よりも下がっており、20×号室ながら建築基準法上は1階になるので、感覚としても一般的な1階住戸と同じような感じになります。道路の向かいには当物件よりも高さのあるマンションがあるので少々の圧迫感は避けられませんが、道路の手前には植栽も施されますし日照もそこそこ得られるでしょう。

当物件のプランニングにおいて大きなポイントの1つになっているのが70~80㎡台の2LDKを中心としていることであり、当プランもまさにそのタイプになります。
大手デベのハイブランド物件ならまだしもようやく港区に返り咲いたという印象のイニシアシリーズがいきなりこのようなグロス価格の嵩む2LDKを供給して大丈夫なのか???と少々心配になったりもしますが、再開発エリア至近ということによる投資ニーズなんかも少なからずあるでしょうし(最近よく言っている気がしますが都心部の賃貸は特にこういった大きさの2LDKニーズは少なくない。このお部屋だと賃料グロスが少々高過ぎてしまうという嫌いはありますが…)、利便性を望みつつも落ち着きも欲しいという年配夫婦なんかにも受け入れやすい大きさなのかもしれませんね。

プラン的には各居室畳数をそれなりの大きさとしつつも収納なども含め全体的にワンランク上のゆとりを意識したと思われるもので、特に玄関から廊下にかけてのゆとりある設計が心地よいですね。
コスモスイニシアは一般的な価格帯の物件では田の字ベースのプランニングを中心としておりそういった中で「ウエルカムホール」という玄関廊下周りの幅にゆとりを持たせた提案を行っていますが、当プランもその延長上にあると思われるもので、大きな玄関下足スペース、そして幅広のカウンター(下部収納)とマッチしたゆとりある廊下という設計は、近年間取り面での差別化を追求してきたイニシアシリーズだからこそたどり着いたであろう特長あるものです。

80㎡近い大きさがあることからするとLDの一部分に壁を設け居室を増やすことで簡単に3LDKにリフォームできるようになっていた方がリセールの際などに潰しが効いて良かったようにも思いますが、「2LDKによるワンランク上のゆとりを追求した」信念を感じるプランと言えるでしょう。

坪単価は544万円。上層階のルーバル付のプランなどは坪単価600万円台後半になっていることからも分かるように、事実上の1階住戸なりに抑えられてはいるのですが、それでも立派な水準ですね。前述のようにこの大きさの2LDKになると購入する人をそれなりに選ぶことになってしまうわけですが、今を時めく再開発エリア至近であることを考えるとこのぐらいの水準になるのは当然でしょう。
マンションがとことん売れていない時期とは言え、この立地・このタイミング(再開発間近)では弱気になる必要は全くないですからね。

0 Comments



Post a comment