イニシア高輪プレシアスコート【共用部に驚きはないがプランはやはりイニシアらしさ】2階70㎡12,480万円(坪単価587万円)

続いて、イニシア高輪プレシアスコート。

設計はIAO竹田設計、施工は大豊建設です。
「いいお値段」の物件になりますし、前回の記事で書いたようにコスモスイニシアにとっては約13年ぶりに港区へ返り咲いた物件にもなりますので、もっともっとデザイン性の高いものを期待してしまう私がいたのですが、結論から言ってしまうとわりと普通でした。

一部の角住戸にはダイレクトなコーナーサッシを採用したり、外壁タイルには質感の良いものを用いたり、敷地内に坪庭と中庭を設計したり、とそれなりの凝ったものにはなってはいるのですが、坪単価300万円台の物件(例:イニシア墨田イニシア世田谷松陰神社前など)で特長的なパフォーマンスを実現していることからすると大半のお部屋が500万円を超える物件、まして、大手デベロッパーの高額物件と渡り合う必要のある久々の港区物件であればさらにやってくれるのではないかと思っていたというのが正直なところです。

総戸数31戸というスケール的に難しい部分があるのは言うまでもないことですし、前回の記事でも言及したように高輪ゲートウェイ駅などが近いというだけで十分な特長にはなってくるので現実問題それ以外の部分にそこまで力を入れる必要はないのだと思いますが…。
※さらにグレード感や差別化を考慮したものにして販売価格を上げるのは得策ではなかったであろうということ。

前回のイニシア高輪プレシアスコート

公式ホームページ
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お部屋は、70㎡の2LDK+DEN、南東向き中住戸です。先ほどの角住戸と同じ建築基準法上の1階住戸ですが、敷地は北東傾斜のような感じになっており、敷地北東部の道路に面したエントランスが「建築基準法上の地下1階」となっていることからも分かるように敷地北東寄りに位置した当プランからの感覚は一般的な2階住戸と大差ありません。
ただ、道路の向かいにはやはり6階建のマンションなどがあり、2階では視界は芳しいものではありません。どちらかと言うと東南東向きという感じなので日照もほとんど期待出来ないでしょう。

間取りとしては、DENがありますが、基本的にはやはりゆとりある「2LDK」を意識したもので、先ほどのプランほどではありませんが、カウンターも施されたゆとりある玄関廊下周りに特長を感じることの出来るプランです。

また、内廊下設計ながら共用廊下側に吹抜を施すことで洋室2室の採光を確保しているので(実際に採光が十分かはさておきこうすることで建築基準法上の居室要件を満たすことが出来る)、バルコニーに向かってLDに幅のある開口部を設けることが出来ていますし、中住戸ながら特色あるプランになっているのも見所の1つになります。

LDK+DENで17.5畳という大きさがあるので、キッチンの南東側を4.5畳ほどの居室とすると一応は3LDKとすることも可能ですし(そうするとLDKで13畳なのでなんとか…)、全体として柱の食い込みをほぼ排除した70㎡なりの効率性が伺えるものですね。

坪単価は587万円。道路面(グラウンドレベル)との比較においては先ほどのプランよりも上の階的な「雰囲気」はあるのですが、前建や方角との兼ね合いにおいてこちらのプランの方が日照がよろしくないですし、こちらの価格の方が強気な印象があります。
面積が大分小さくグロスの嵩みがそこそこ抑えられていることが考慮された単価設定なのでしょうか。

設備仕様面は、ディスポーザー、食洗機、ミストサウナ、水回りのフィオレストーン天板に加え、全室床暖房(キッチン、洋室まで)とイニシアシリーズらしさが出ていますね。
コスモスイニシアは、イニシア向ヶ丘遊園駅前イニシア蒲田アイリスフォートイニシアクラウド二子玉川など、このような高額物件でなくとも全室床暖房を積極的に採用している貴重なデベロッパーなのです。

管理費は355円/㎡。小規模ながら内廊下、かつ、ディスポーザー付なのでこのような水準になることに違和感はありません。むしろ物件価格帯からするとこなれている方とも言えます(管理費は少なからず購入者の支払能力に比例するもの)。管理形態は「通勤」ではなく「巡回」なのでそのあたりで節約しているものと思われます。このクラスの物件で「巡回」は少々微妙ですが…。

駐車場は、全8台で身障者用を含む2台が平置、残りの6台が機械式になります。

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