ジオ南雪谷【最低70㎡を確保しつつも完全アウトフレーム】74㎡7,390万円（坪単価331万円）

続けて、ジオ南雪谷。

設計・施工は共立建設です。

空地率自体は約44％と6階建の物件にしては高めで、容積率が190%でしかない物件らしく敷地にゆとりを感じるのですが（容積率が小さいので建蔽率ギリギリの設計にする必要性がない）、空地の大半は1階住戸の専用庭と平置駐車場で消費されており、エントランス周りは敷地面積1,000㎡弱の物件にしてはやや地味な印象を受けます。

総戸数23戸という数字からすると特に違和感はないのですが、前回の記事で書いたように最低でも70㎡を確保したことで価格のグロスは結構な水準ですし、90㎡を超えるような高額住戸を設けていることからしてももっとスケール感・高級感のある造りになっていても良かったような印象がありますね。

クランクインのエントランスアプローチは悪くないですし、エントランスアプローチも趣のあるものではあるのですが、空地にゆとりがあることを考えればもっと遊び心のある特徴豊かなデザインになっていると良かったのではないでしょうか。

さすがにジオ南青山のようなレベルのものを期待しているわけではありませんが…。

前回のジオ南雪谷。

公式ホームページ

お部屋は74㎡の3LDK、南西向き中住戸です。南西側は戸建中心ですし、1階住戸に奥行のある専用庭が施されていることからも分かるように前建までの距離は結構確保出来ているのでこの中層階ならば圧迫感などはなく、日照ももちろん良好です。

間取りとしては、田の字ベースのプランながら連窓サッシを採用しているので、開口部がかなり豊かですし、柱が完全にアウトフレーム化されている点も素晴らしいですね。

共用廊下側の柱までしっかりとアウトフレーム化されていること自体けして多くはないのですが、近年のケースで言うと「60㎡台の狭小3LDKなどをプランニングしているがゆえに効率性を高める必要があり、その結果アウトフレームさせている」ようなケースが目立つので、この物件のように「最低でも70㎡」を確保しながらの完全アウトフレームはより一層珍しく阪急阪神不動産のデベロッパーとしての気概を強く感じることが出来ます。

74㎡という近年の3LDKとしては大き目の面積帯でありながら効率性も高めることが出来ているため、LDは13畳とワンランク上の大きなものになっていますし、洗面所がしっかりとノンリビングインになっているあたりにも好感が持てますね。

坪単価は331万円。1階の専用庭付プランは310万円ちょっとという水準ですので、視界抜けが考慮された単価ということになるでしょう。先ほどの物件内で非常に優れたルーバル付の角住戸プランとあまり単価差がなく、それと比べてしまうと割高に感じてしまう部分はありますが、駅距離に加え、環境面・子育て面での魅力も少なくないこの立地であればこのご時世として違和感のない単価設定と言えるでしょう。

まぁ、同じ70㎡超でも70㎡と74㎡だと、グロスでは400万円ぐらい変わってくるわけで、中住戸にしては嵩んだグロスが気にならないと言えば嘘にはなりますが…。

設備仕様面は、総戸数23戸というスケールながらディスポーザーがついているのは驚きました…。ジオ南青山がついていなかったわけですから…。
食洗機、水回りの天然石天板仕様、トイレ手洗いカウンターなどそれ以外も単価的に違和感のないものになっています。

管理費は355円/㎡。外廊下ですが、総戸数23戸でディスポーザーがついているわけですからこのぐらいの水準になるのは仕方ないでしょう。

駐車場全7台が全て平置になっており、多少なりとも管理費会計に良い影響を与えているのではないでしょうか。
※駐車場の稼働率を何%で見積もっているか、駐車場収入の何割を管理費会計（残りは修繕積立金会計）に組み入れているかは必ず確認した方が良いでしょうね。