プレシス浦和【浦和駅界隈では多くない第一種住居地域のマンション】3階63㎡4,418万円（坪単価231万円）

プレシス浦和。

浦和駅徒歩12分、南浦和駅徒歩15分の6階建総戸数42戸のマンションです。

アドレスは南区大谷場（西側道路の向かいは浦和区になります）、一足先に分譲されていたヴェレーナ浦和ザ・ハウス同様に東口、かつ、少々駅距離のあるポジションになります。

当物件からは近い位置に浦和競馬場があり、競馬をやらない方にとっては開催日の周辺の雰囲気は芳しいものではないでしょうが、物件の周囲は落ち着きある第一種住居地域ですし、敷地周囲がほぼほぼ道路に接道しているという点も魅力の1つと言えるでしょう。

敷地の大きな大規模物件であれば三方接道・四方接道はけして珍しいことではありませんが、隣地との間隔をとりづらい小・中規模物件ほど接道は重要であり、当物件の場合、接している道路が大通りなどではないという点も良い材料と言えるでしょうね。

全戸南東・南西向きながら、どちらの方角にも当物件と同じような高さのマンションが立っているため、視界抜けは得られませんが、そのように接道していますし、日影規制の適用のある第一種住居地域ゆえに低層階住戸の日照への影響も最小限に抑えられています。

ちなみに、通学区は大谷場小・大谷場中になります。

公式ホームページ

お部屋は63㎡の3LDK、東角住戸です。北東～東にかけては戸建住宅ばかりですし、南東方向もこの東端の住戸位置からであればルネステージの影響は少なく、日照的にも何ら問題ないはずです。

間取りとしては、プレシスシリーズらしい狭小感のある3LDKになります。
LDKで12.2畳ということですのでLDだけだと10畳ないのは明らかで、廊下がLD手前でクランクしているあたりに少々の勿体なさを感じてしまいますね。

クランクしていることでプライバシー面では良い効果がありますが、ここまで面積を絞ったプランということになると効率性を優先し、極力廊下を短くすることを心掛けた方が良かったのではないでしょうか。

また、北東～東方向にかけて視界抜けが得られることを考えるとLDが二面採光でない（北東方向に開口部がない）という点も残念に感じます。

洋室3室に開口部を設けるためにはこのようなプランがオーソドックスなものになるのですが、角住戸の魅力を活かしきれていない感じはどうしても受けますね。
まぁ、プレシスシリーズはこの物件に限らず地味な角住戸が多く、開口部豊かなプランニングが少ないので驚きや違和感と言ったものはないのですが…。

坪単価は231万円。当物件の平均はこの単価よりも少し下ぐらいになるはずで、ヴェレーナ浦和ザ・ハウスの平均坪単価約225万円と大きな差のない水準になるのでしょう。

こちらはヴェレーナよりも3分駅に近い反面、ヴェレーナほどのデザイン性の高さがありませんし、視界面・眺望面でも若干劣っていると思うので、そこいらへんが考慮された（トレードオフされた）感じでしょうか。

日照を望まず目の前が近い距離で塞がれていてもよければ西口徒歩10分圏内でも当物件と大差ないどころかそれ以下の単価水準の住戸もありますので（プラウド浦和高砂マークス、ザ・パークハウス浦和レジデンスなど）、そういった点からすると単価的なインパクトには欠けますが、東口は商業地域中心の西口とは違い前述のように住居地域ゆえの日影規制があり、日照が半永久的に保たれますので、そことの比較はあまり意味があるものとは言えないでしょう（当物件の場合既にほぼ目一杯と思われる高さのマンションが南東・南西に立っていますので、見たまんまということにはなりますが、将来的な前建リスク（建替リスク）を検討する場合には日影規制適用区域かどうかというのは言うまでもなく非常に重要な要素になります）。