ルジェンテ日暮里【日暮里3分+西日暮里4分】51㎡5,190万円(坪単価337万円)

ルジェンテ日暮里。

日暮里駅徒歩3分、西日暮里駅徒歩4分の14階建総戸数26戸(非分譲住戸1戸含む)のマンションです。

当ブログでは幾度となく取り上げているのでご存知の方も多いとは思いますが、「ルジェンテ」は東急リバブルのコンパクトマンションシリーズで、コンパクトマンションシリーズらしく交通利便性に長けたポジションでの供給が多いのですが、当物件は日暮里駅だけでなく西日暮里駅も近く、2駅7路線が徒歩3~4分で使えるというのはなかなか凄いですね。

近年は日暮里駅徒歩3~5分での供給が非常に盛んなので日暮里駅徒歩3分だけではそこまでインパクトがないのですが、当物件のポジションが日暮里駅と西日暮里駅を最短で結ぶ道路の中途となることからも分かるように、両駅共に徒歩3~4分となる格別の利便性があるのです。

そのような立地のためどうしても線路からは近くはなるのですが、隣接しているわけではなく、駅前立地にしては前建が比較的低い建物という点も良い材料になるでしょうか(前建が低めであることで線路の影響は強くはなります)。

設計はアクシス、施工は松尾工務店で、完成売りになります。
これまでは全て完成売りだったのに直近のルジェンテ武蔵小山は青田売りになっていたのが不思議でしたが、こちらはやはり完成売りの良さがアピールされておりやはりルジェンテシリーズは完成売りが基本方針であることは変わらないようです。

1フロア2戸、20~50㎡台の小規模物件なので外観やエントランス周りは一般的なものという印象しかありませんが、内廊下設計が採用されているのは1つの特徴ですし、駅前ながら南東・南西の角地で南面条件が比較的優れているという点も大きなポイントと言えるでしょうね。

むろん将来的な保証はありませんが、いずれの方角も接道しているので至近距離で目の前が塞がれるということはありませんし、小さな敷地ながら角地であることでランドスケープ上の開放感もそれなりにあります。

公式ホームページ
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お部屋は50㎡超の2LDK、南角住戸です。上層階プランで日照だけでなく視界抜けも得ることが出来るポジションです。「抜け」がある分、線路の影響は強くなりますが、窓を閉めている限りは問題ないでしょう。
線路がカーブしている部分もあり、そういった部分は直線部分に比べ音が大きくなることも少なくありませんが、この物件は前述のように完成売りですのでそういったあたりも確認した上で購入できるので安心ですね。

そういう意味では完成売りに適したポジションの物件ということも言えるでしょう。

間取りとしては、50㎡にギリギリ乗せたに過ぎない面積帯でもちろん住宅ローン控除は受けられませんので、あと3㎡程度大きくは出来なかったものか…とは思ってしまいますが、1フロア2戸のもう1プランは26㎡であり、荒川区では最低でも25㎡確保しなければならないことを考えるとあと3㎡のやりくりをするのは難しかったのでしょうね。
※フロアによって床面積を変える方法もありますが、歪な形状になると余計な建築コストがかかります…。

さて、そんなやや中途半端感のある面積帯のこちらのプランですが、柱位置や開口部の設計からも小規模なりの難しさを感じずにはいられません。

視界面の「抜け」があるにもかかわらず南西方向の開口部の少なさにガッカリさせられますし、南頂点部の柱の食い込みも非常に勿体なく感じますね。

LD南東側の開口部も最低限という感じですし、良好な南角というポジションを活かしきれていない印象になります。

ただ一方で、洋室1の引き戸は大きく開け放つことの出来るタイプになっており、この面積帯のお部屋にしては空間的な広がりが得やすくなっているのは良い点でしょうか。

なお、トイレに窓があるのは面白いですがガラスブロックのため換気には使えません。

収納はやや少なめな印象ですが、玄関前にはトランクルームがあるのでそこを含めれば違和感のない水準と言えるでしょうか。

坪単価は337万円。上層階の南角らしい水準ですね。駅近物件としては多くない視界抜けの得られるポジションということで強めの水準になっていることもあるかとは思いますが、住宅ローン控除が受けられないというのはやはり大きなデメリットであり、あくまで実需を考えた場合には少々割高感のある水準です。

20㎡台のコンパクトタイプは坪単価300万円台後半になりますのでグロスが嵩んでくる分、こなれた水準にはなっているのですが、アトラス日暮里マスターコートなどの住宅ローン控除の適用を受けることの出来るお部屋と比べると割高に感じてしまいます。

一般的な2LDKに比べると3~5㎡小さいことで住宅ローン控除分ぐらいは安くなるわけですが、当然その分面積が小さいわけですからね…。

ちなみに、現在、消費増税に伴う住宅購入支援策として現状10年の控除期間を最長15年とすることなどが検討されているようですので、その点も気になるところではありますね。
※リセール市場においては、減税拡充の影響で住宅ローン控除が適用可能なお部屋の方がニーズがより高まる可能性がある。

設備仕様面は、このスケールの物件ですので当然ディスポーザーはありませんが、食洗機、ミストサウナ、天然石のキッチン天板、トイレ手洗い器がついており、設備面が簡素なことが少なくないコンパクトマンションシリーズであることを考えると上々のものと言う印象です。

管理費は349円/㎡。ディスポーザーはありませんが、内廊下を採用していますので、総戸数26戸というスケールを考えれば悪くない水準でしょう。
このスケールですので仕方がないとは思いますが、管理形態は「通勤」ではなく「巡回」になります。

なお、駐車場はありません。

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