クレヴィア渋谷初台【駅徒歩5分の落ち着き×ルーバル付の良プラン】5階82㎡13,400万円（予定）（坪単価542万円）

クレヴィア渋谷初台。

初台駅徒歩5分の5階建総戸数25戸（事業協力者住戸3戸含む）のマンションです。

渋谷区本町1丁目に誕生する物件で同アドレスの同じ駅徒歩5分には2015年のピアース初台センティアなどがありますが、立地は似ても似つかないものです。

ピアース初台センティアなど多くのマンションが甲州街道沿いであるのに対してこちらは甲州街道からしっかりと内に入った第一種住居地域になります。

初台駅の駅南にあたる初台1～2丁目には第一種住居地域に加え第一種低層住居専用地域もありそちら側にはパークホームズ初台やセンチュリー初台などの駅近物件の供給実績もありますが、それらは第一種低層住居専用地域に囲まれた近隣商業地域に位置する物件ですし、当物件のような第一種住居地域真っただ中の駅徒歩5分というのはなかなか貴重ですね。

なお、この第一種住居地域の容積率は300％ではあるのですが、当敷地が面しているのは細い道路のため、制限がかかり指定容積率は160％になっています。この界隈は甲州街道から内に入ると細い道路になり、容積率が小さくならざるを得ないのでマンション建設にお誂え向きの土地が数少ないというのもあるでしょう。

当物件は敷地面積800㎡と言うことで敷地自体はそこまで小さくはないのですが、160％でしか建てられないといことで20～50㎡台も少なくない総戸数25戸というかなりの小規模物件になっており、共用部等にもスケールを感じにくいのが難点にはなりますが、利便性の高い都心立地に落ち着いて住みたい方には魅力の少なくない物件となるでしょう。

公式ホームページ

お部屋は82㎡の3LDK、東角住戸です。南東側は当物件よりも少し高いマンションがありますが、北東及び南西方向は低層住宅ばかりのエリアで、日照と視界抜け共に良好なポジションになります。
北東方向の新宿の高層ビル群の夜景も1つの売りとなるでしょうか。

間取りとしては、物件内では最も大きなもので（次に大きなものは70㎡）、最上階（5階）はこの1住戸のみになるのでまさに特別なお部屋ということになります。

南～南西方向にかけての「抜け」が得られることを考えるとこの最上階住戸だけでも南西方向の開口部をもっと充実させて欲しかったという思いはどうしても生じますが、キッチンの南東と南西双方に開口部があることで通風面での魅力は非常に高いですし、LDのルーバル側に施された大きな開口部も素晴らしいですね。

ルーバルに沿うようにL字型の開口部になった二次元的な魅力に加え、三次元的なパフォーマンスも優れています。
建築基準法上の事情でルーバルに面した開口部の立ち上がりは床面から30～40cmほど上にはなりますが、上は天井間際までのハイサッシとなっているので、かなり開放感が高いものとなります。

ここまでルーバルが充実したお部屋自体多くありませんし、ルーバルに面してこのようにしっかりとした開口部が施されているケースとなるとかなり稀なのでその点は大いに評価してよいでしょう。

洋室3の引き戸も大きく開け放つことのできるものになっているので、違和感なく2LDK的に利用することも出来ますし、バランス面での魅力も高いですね。

大きな収納こそありませんが、収納の数は豊富ですし、8畳の主寝室、1620の浴室、そしてLD単体の15.6畳など、80㎡超の3LDKの中でも要所要所にゆとりを感じることの出来る造りになっており、角住戸にしては廊下を効率的な設計に出来ていることが全体に活きている良プランだと思いますね。

坪単価は予定価格で約542万円。初台2丁目側にはなりますが、2017年に分譲された駅徒歩8分の第一種低層住居専用地域のパークコート代々木初台が比較対象として最も適切でしょうか。

パークコートはこちらほど高さがないので比較しにくい部分もあるのですが、パークコートの最も高いお部屋よりも1割ほど上の水準で、最上階を独り占めするルーバルプラン（特殊プラン）であることがしっかりと加味された水準ということになるでしょうね。

ただ、前述のようにプランはかなり良いものですし、小スケールの物件ながらも共用部のデザインにも気を使った物件なので、この単価に大きな違和感はないでしょう。