アデニウムたまプラーザ【ボイドスラブ300mm×ハイサッシ2.35m】3階63㎡3,980万円(坪単価209万円)

続けて、アデニウムたまプラーザ。

設計はスタイレックス、施工は不二建設です。
デベロッパーのジョイントコーポレーションと不二建設は共に長谷工グループなので直床が頭をよぎりましたが、しっかりと二重床が採用されていますし、それどころか「約300mmのボイドスラブ」なので平均的なものよりも厚いですね。

一般的なスラブならば200mm程度が標準であるのに対してボイドスラブの場合ボイドが空いている分260~270mmぐらい確保されているのが一般的なのですが、当物件は中でも厚い300mmになっています。

また、前回の記事で構造面の特長と書きましたが、当物件は「耐震壁付ラーメン構造」が採用されています。

最近だとグレーシアみなまきみらいで耐震壁付ラーメン構造が採用されていたので気になる方はそちらの記事もご覧いただければと思いますが、簡単に言うとその名の通りラーメン構造と壁式構造の折衷法のような感じで、壁式構造のように周囲全ての面ではないながらも基本的に分厚い壁が柱の役割を果たすことで柱・梁の凹凸のないスッキリとした空間を実現出来たものになります。

グレーシアみなまきみらいでは特段のハイサッシなどは採用出来ておらず特段空間的な豊かさを感じることは出来ませんでしたが、当物件は「約2.35mというほんまもんのハイサッシ」を実現出来ており(2m程度でもハイサッシとか謳われていることは少なくありません…)、PRC構造を採用し2.37mのハイサッシを採用していたアデニウム墨田本所を彷彿させるアデニウムシリーズらしい開口部が非常に魅力的な物件になっています。

また、スタイレックスによるデザイン面にも特徴を感じる物件で、特に「森に囲まれたガラスキューブ」をイメージしたというエントランスホールは豊かなガラス面から植栽が望める心地よい空間です。壁面に大々的に採用された木目調のマテリアルもエントランス周りの空間を素敵なものにしていますね。

前回のアデニウムたまプラーザ

公式ホームページ
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お部屋は63㎡の3LDK、西向き中住戸です。西側道路の向かいには3階建の保育園の建物がありますが、2階建になっている部分もあるのでこの階ならば影響は少ないでしょう。南西は荏子田太陽公園になりますので、南西方向からの日照も得ることが出来ます。

間取りの長所としてはやはり耐震壁付ラーメン構造が挙げられると思うのですが、その一方で短所としてやはり63㎡の3LDKゆえの手狭さがあるでしょうね。

63㎡の3LDKながらLD単体で10.6畳確保出来ていますし、それ以外の各居室の畳数も違和感のないものが確保出来ているのですが、やっぱり収納は少ないです。

この面積である以上は全てを充実させるのは不可能なので仕方のないところではありますし、何を重視するか次第ということにもなってくるのですが、LDはギリギリ10畳(10.0とか10.1とか)にとどめ、少しでも収納を増やすぐらいの方が良かったかもしれませんね。

一方、洗面所はかなりゆとりがありますし、浴室もしっかりと1418と出来ているあたりは評価出来る点でしょう。

坪単価は209万円。南向き中住戸低層階と大差ない単価設定になっており、少々の理不尽さを感じずにはいられません。ただ、南向き中住戸は70㎡以上ありグロス価格ではそれなりに差が生じるのでこのような価格設定が可能なのでしょうね。

設備仕様面は、ディスポーザーはありませんが、食洗機、フィオレストーンのキッチン天板、スロップシンクなど単価帯を考えると上々のものと言えるでしょう。

管理費は173円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、総戸数55戸ならば悪くない水準ですし、全戸分(55区画)のサイクルポートが無料となった物件なので実質的にはさらにリーズナブルなものと言えます(通常サイクルポートは数百円かかるものです)。

駐車場は全44台で大半が機械式になります(来客用・身障者用などを含む3台のみが平置)。
駅距離のある物件とは言え、近年にしてはかなり駐車場附置率の高い物件で、しかもほぼ機械式になるため想定していたよりも空車が多くなるとちょっと心配ではありますね。

分譲中のプラウドシティ日吉は想定していたよりも駐車場希望者が少なかったがゆえにモデルルームオープン以降に駐車場を減らす設計変更をしているぐらいですし、また、引き渡し後の段階で駐車場の空車が多くなり過ぎて初年度から管理組合の収支に支障をきたしてしまう物件なんかもたまにありますので駐車場設置率や機械式の台数の多寡というのは結構センシティブなポイントなんですよね。

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