ガーデンテラス大倉山プレミアム【抜け目ない設計とデザイン】3階66㎡6,890万円（坪単価347万円）

続けて、ガーデンテラス大倉山プレミアム。

設計はIAO竹田設計、施工は三信住建です。やはりガーデンテラス馬込プレミアム同様にデベロッパーでもある三信住建が施工にも名を連ねており、設計のIAO竹田設計との組み合わせも共通点の1つになります。

IAO竹田設計の実績については今更語る必要はないはずで、当物件も高額な価格帯なりの抜け目ない印象のものとなっています。

敷地面積約660㎡、総戸数35戸というスケールしかありませんので車寄せなどは実現出来ていませんし、もの凄く高級感のある部分などは見当たりませんが、クランクインのアプローチとなったエントランス周りには空間的な広がりのあるちょっとしたピロティ設計になっていますし、外壁やタイルの質感も見所の1つです。

エントランスのある北面には前回の角住戸プランを初めとしてFIXサッシが大々的に取り入れられているため透明感のある外観に仕上がっていますし、総じて垢抜けたIAO竹田設計らしいデザインですね。

前回のガーデンテラス大倉山プレミアム。

公式ホームページ

お部屋は66㎡の東向き中住戸です。低層階は視界抜けまでは得られませんが、前回の記事でも書いたように東側は低層の建物が中心となったエリアで前建（道路の向かい）も3階建になるので、圧迫感はありません。
また、「抜け」がないことで、新幹線の高架の影響も少なくて済むはずです。

間取りとしては、先ほどの角住戸同様にコンパクト目の3LDKになります。

こちらも一般的な田の字プランよりは若干ながら玄関廊下による面積消費が大きくはなるので凄く効率的とまでは言えないのですが、柱の食い込みも抑えられていますし、充実した収納面からそこそこの効率性が窺えます。

LDKの12.9畳は入口付近のデッドスペースを含んでのものですし手狭感があるのは確かですが、66㎡の3LDKである以上全てを充実させることは不可能で、ベッドルーム2の引き戸を開くと一体感のある広がりのある空間になるのも好感が持てますね。

ワイドスパンプランのわりには開口部に物足りなさを感じてしまうプランではありますが、バルコニーはしっかりとした大きさになっており、LDを位置的に柱やバルコニー境のペラボーなどにより日照が邪魔されにくい位置に出来ているのはワイドスパンの恩恵と言って良いでしょう。

坪単価は347万円。駅近ながら日照もそこそこには得られるポジションですし、分からなくはないのですが、やや強気な印象にはなるでしょうか。

北西角で日照に難のある30㎡台プランなんかは低層階でもさらなる単価高になっており、60㎡台でグロスがそこそこになっていることも幾分かは考慮されてはいるようですが、ブランド感・スケール感を期待しづらい物件ですし、昨今の市況の悪さからすると低層階はもう少し控えめな水準が相応だったように思います。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗機、フィオレストーンのキッチン天板、トイレ手洗いカウンターなどそれなりのものにはなっています。ただ、浴室照明はダウンライトではなくブラケットタイプですし、高額な単価帯を考えると少々の物足りなさはあるでしょう。

管理費は255円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、スケールメリットに欠けることが影響し、そこそこの水準にはなっていますね。

駐車場は全8台で平置1台を除いた7台が機械式になります。