サンウッド阿佐ヶ谷【容積率400%⇒240%】4階35㎡4,090万円(坪単価388万円)

サンウッド阿佐ヶ谷。

阿佐ヶ谷駅徒歩8分、南阿佐ヶ谷駅徒歩15分の10階建総戸数26戸のマンションです。

阿佐ヶ谷駅から北方向、阿佐ヶ谷北1丁目に位置する物件で、並木の美しい中杉通りから少~しだけ内に入ったポジションになります。

中杉通り沿いから当物件付近までは近隣商業地域になるのでこのぐらいの高さの建物が可能ですが、東側のエリアは広域に渡り第一種低層住居専用地域が広がっているので中層階以上のお部屋からはかなりの奥行のある眺望を楽しむことが出来ます。
それに、そもそも第一種低層住居専用地域は戸建中心で纏まった土地が出にくいためこの界隈は分譲マンションの供給自体も非常に限られているエリアになりますね。

当物件も30~60㎡台が主だった総戸数26戸ということでかなりの小規模物件になりますし、駅距離的なインパクトにも欠けますが、駅から離れたことで程よい落ち着きのあるなかなかに心地よいエリアではないでしょうか。

設計・施工は野村建設工業です。
30~60㎡台中心の総戸数26戸というスケールでしかありませんので共用部には特段スケールのある部分は見受けられませんが、エントランスアプローチはわりと特徴的ですね。

当物件は敷地面積約600㎡に対し建築面積は230㎡しかなく空地率は約63%と小規模物件ながらかなり高くなっています。

近隣商業地域の容積率は400%ではあるのですが、同時に第3種高度地区の制限を受けたためか当物件の容積率は240%しか確保出来ておらず、結果的に空地がかなり大きくなっているようです。

そういったこともあり敷地北側には奥行のあるエントランスアプローチが施されており、小規模物件では珍しい広がりのある空間になっているのは悪くないですね。

アプローチの両サイドは駐車場なので殺風景ではありますし、そもそも駅との位置関係を考えると敷地南側にエントランスがあった方が良かったのではないかと思ったりもしますが…。

公式ホームページ
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お部屋は35㎡の1LDK、北向き中住戸です。北側道路の向かいには6階建のビルがありますが、前述のように敷地北側にはエントランスアプローチと駐車場が広がっているので前建との距離はわりと図れており、圧迫感などはないでしょう。西側の隣接建物は3階建なのでこの階だと北西方向に中杉通りの並木を望むことも出来ますね。

間取りとしては、35㎡にもわずかに満たない1LDKでかなり面積を絞った印象のあるものです。

ただ、玄関廊下はこれ以上ないぐらいコンパクトに出来ているので効率性は上々で、LDK9.4畳、ベッドルーム4.4畳という居室畳数は30㎡台後半の平均的な1LDKと大差のないものです。

収納は最低限という感じで収納を減らしたことで居室畳数を大きくしている側面があるのも確かですし、浴室も1216と小さなものですがこのような専有面積である以上は仕方のないことでしょう。

坪単価は388万円。特に条件の良い上層階住戸(60~70㎡台)は450万円前後の水準になっているので、コンパクトゆえの単価高とは感じませんが、そもそも駅距離などを考えると全体的に少々強気な印象を受ける物件です。

前回の記事で書いたようにこの界隈の供給は少ないですし、第一種低層住居専用地域を望む絶妙なポジションではありますが、小規模ゆえか共用部などに特段の高級感があるわけではないですしね。

阿佐ヶ谷駅からの距離感が似ているプラウド南阿佐ヶ谷(方角は真逆)の同じぐらいの面積帯のお部屋と比べると流石に安くはありますが、あちらは南阿佐ヶ谷駅徒歩1分ですからね…。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、水回りの天然石天板仕様など、違和感のないものになっています。

管理費は275円/㎡。ディスポーザーはありませんが、小規模ながら内廊下を採用していることを考えるとリーズナブルな水準ですね。この水準で内廊下に冷暖房機能がついているようであれば非常に魅力的です。

駐車場は全6台で、身障者用及び来客用1台ずつを含みますが前述のように空地を活かしいずれも平置に出来ています。

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