プレミストタワー大阪上本町【小ぶりだが110㎡超まである上町台地の免震タワー】73㎡7,258万円(坪単価330万円)

プレミストタワー大阪上本町。

大阪上本町駅徒歩3分、谷町九丁目駅徒歩5分の19階建総戸数120戸のマンションです。

2014年のピアッツァタワー上本町以来タワマンは供給されていませんが(ちなみに、そのフクダ不動産は近隣で30階建のピアッツァタワー上本町イーストを販売予定)、総戸数100~200戸台の小ぶりなタワマンがわりとたくさん存在しているエリアになりますね。

当物件は19階建総戸数120戸ということでこのエリアのタワマンの中でもかなり小ぶりにはなりますが、駅徒歩3分はタワマンの中でも近い方で、駅前物件のわりには南面条件に魅力のある物件ということになると思います。

敷地南側は千日前通、その先は比較的背の低い駅舎というポジションなので中層階以上の南向きのお部屋においてはかなり広域での視界抜けを得ることが可能ですね。

設計・施工は淺沼組(大和ハウスと共に売主でもある)で免震構造が採用されています。
タワーを名乗っているとは言え19階建ですし、当物件の敷地は上町台地なので大阪都心部の物件の中では比較的地盤の安心感もあるところになりますので必ずしも免震である必要はなかったように思いますが、110㎡を優に超える億ションも数戸用意されていますし、そのあたりとの兼ね合いからすると免震構造が適切だったということなのでしょうか。

南面条件は良好とは言え、そもそもこの階建でそういった優雅なプランニングをする必要があったのかという疑問もありますが…。※上から2フロア(18~19階)にはそういった110㎡超は設けず13~17階にプランニングしているあたりに違和感があります。最上階に110㎡超を設けてしまうとあまりにもグロスが嵩んでしまうためと思われますが、最上階などではないのに110㎡超のニーズがどこまであるのか疑問が生じますし、若干のチグハグさを感じるのは気のせいでしょうか。

共用部はラウンジ(1階)とゲストルーム程度で総戸数120戸というスケールが影響しているのか特段強調できるようなものはありません。

なお、共用廊下は内廊下設計が採用されており、定番と言える木目調の手堅さを感じるデザインですね。

公式ホームページ
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お部屋は73㎡の3LDK、南東角住戸です。2~12階までに設けられたプランなのですが、このお部屋は中層階なので前述のように日照だけでなく視界抜けも得られる好条件ですね。

ただ、間取りとしては少々厳しいものになっています。
全方位にプランを設けたタワマンなので玄関位置が芳しくないのは仕方のないところと言えますが、この柱位置はあまりに配慮に欠けているように思いますね。

主開口部のある南面の柱すらアウトフレーム化されていないのはいかがなものかと思いますし、北側の柱も2本ともインフレームなので柱による面積消費は大きく、かつ、居室形状にも影響が出てしまっています。

玄関位置が悪いことで廊下は長めですし、この廊下の長さで洋室2室がリビングインとなっているあたりも残念ではありますね。

居室畳数は73㎡の3LDKとしてそう違和感のない数字にはなっていますが、LDの入口付近には実質的な廊下部分がやや長めに混入していますし、収納もやはり最低限という印象になります。

LDの南面開口部にちょっとしたL字サッシを導入、また、キッチンからもバルコニーに出られるようにするなどタワマンらしく開口部を充実させることを心掛けている点は好感が持てますが、それでもタワマンとしては特段強調できるものではありませんし(一般的な物件に比べると充実していますがタワマンとしては…)、玄関下足スペースがかなりこじんまりとしているあたりも少々気になる材料ですね。納戸のところをシューズインクロークなどにして、その手前までを下足スペースにしてしまっても良かったような気もしますよね。

坪単価は330万円。当物件の平均は310万円ほどですので、プレミアムプランや高層階住戸でこそないものの視界抜けも得られる南東角住戸ということでなかなかいいお値段になっていますね。平均でも谷町六丁目駅を最寄りとするグランドメゾン上町台ザ・タワー、上町台レジデンスタワーよりも高いですし、このお部屋は階数的なものを考えると特に高額な印象があります。

十数階は30階建のタワマンでは中層階に過ぎませんし、15階建程度の物件でも存在するフロアになりますので、そういった意味での希少性を感じにくいという事情もありますしね。

こちらの方が最寄駅までは近いですが、スケールが劣ることで共用面での魅力に乏しいこと、また、間取り面で難しさがあることを考えるともう少し目に優しい水準であるべきだったのではないでしょうか。

管理費は258円/㎡。内廊下、ディスポーザー、さらに総戸数120戸ながらコンシェルジュサービスや各階ゴミ置場もありますので関西圏の物件ならではと言えるリーズナブルな水準ですね。首都圏でこのスケールとサービスだったならば400円/㎡近くなっているはずです。

なお、駐車場は全44台でタワーパーキングになります。

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