千住ザ・タワー【「ザ・パークハウス千住タワー」じゃないのよ】27階85㎡11,300万円(予定)(坪単価442万円)

千住ザ・タワー。

北千住駅徒歩4分(西口。東京メトロ千代田線のみ徒歩3分)の30階建総戸数184戸(事業協力者住戸5戸含む)のタワーマンションです。
なぜか記載はされていませんが、仲町出口も徒歩3分のはずで、その道程の雰囲気はさておき利便性は抜群でしょう。

言わずと知れた北千住駅前の再開発案件で、ペデストリアンデッキ直結などでこそありませんが、足立区内では貴重なタワーマンションということにもなります。

足立区は23区中3番目に面積が大きいですし、もっとタワマンが建設されていてもおかしくない印象なのですが、同じ北千住駅のアトラスタワー北千住(26階)と京成関谷駅を最寄りとするイニシア千住曙町(24階建だがフォルム的にはタワー感は薄い)ぐらいしかなく、当物件は「足立区最高層の制震タワー」ということになります。

ちなみに、当物件は三菱グループが主幹事となっており、本来ならば「ザ・パークハウス(北)千住タワー」になると思うのですが、野村不動産や三井不動産との共同事業となった津田沼ザ・タワーのように特定のブランディングが行われていません。
再開発事業ということで足立区側の意向(制約)があるようですね。

なお、当物件の売主には三菱グループの他に杉本興業も名を連ねています。
杉本興業はソルフィエスタ横濱十日市場ソルフィエスタ亀戸ルシーアなど幅広いエリアで分譲マンション事業も行っている会社ですが、足立区に本社を置いており、ここは「事業協力者」という立場にもなるのでそのあたりもマンション名に少なからず影響を与えているのかもしれません。

公式ホームページ
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お部屋は85㎡の3LDK、南東角住戸です。前述のようにこの界隈は高い建物がありませんので高層階からの眺めは圧巻です。隅田川の花火大会やスカイツリーが思う存分望める特等席ですね。

間取りとしては、28~30階はプレミアムフロアのプランを除くと物件内で最も大きなものになります。日照的にも眺望的にも最も良いポジションですし、当然のプランニングと言えるでしょうね。

そして当物件の最大のポイントと言っても過言ではないのが年初のちょっと気になるマンションでも言及したきれいなプランニングですね。

柱のアウトフレームも良好ですが、それ以上に素晴らしいと感じるのが玄関位置で、板状タワマンでのこの玄関位置は本当にレアで凄いと思います。

フロア平面図をご覧いただくとお分かりのように内廊下がわりと深い位置までしっかりと設計されており、玄関が南東頂点部に近い位置にあることで魅力あるプランが実現出来ています。

角住戸にしては廊下が短く出来ている上、玄関にL字の框を設計し、空間的な広がりを持たせている点も素晴らしいですね。

このように広がりのある玄関とすることでプライバシー面では多少の難が生じますが、それでもやはり玄関は「顔」ですのでこのような設計は魅力あるものと感じます。

85㎡程度の3LDKだとLDだけで15畳確保出来ているケースというのは非常に少なく、当プランは効率性という意味でもかなり優れたものになりますね。

なお、やや残念に感じるのはダイレクトサッシの設計でしょうか。

当プランは南側がダイレクトサッシ、東側がバルコニーとなっています。
これもわりと頻繁に言及している点になりますので、読者の方であれば聞き飽きている点かとは思うのですが、南面はバルコニー(掃き出し窓)にした方が太陽高度の高い真夏の直射を遮る効果(上階のバルコニーによって)があるので、南が掃き出し窓、東がダイレクトサッシ(東は真夏でも高度が低いのでどちらのタイプでも結局直射は遮れない)がベストだったと思います。

ちなみに、当物件は柱・梁の位置からすると逆梁のような感じですが、ザ・パークハウス西新宿タワー60同様の折衷法的な感じでしょうか(施工は同じフジタです)。

逆梁とも順梁とも言い難い上下方向に微妙な位置に梁があります。

バルコニー手摺はほとんどガラス手摺ですし、ダイレクトサッシも足元30cmほどのところから立ち上がっているので順梁に近いは近いのですが、梁の影響で窓際2mちょっとのところまでしかサッシとすることが出来ていないのでサッシ高はそこまで高くはありません。

二次元的には優秀な物件なのでそこまでは望みすぎなのかもしれませんが、けしてお安い物件ではありませんし眺望的な魅力も高い物件にもなるので三次元でもさらに高いパフォーマンスであって欲しかったという思いはあります。

坪単価は予定価格で約442万円。同階の南向き中住戸は約370万円なので高層階角住戸プレミアムがかなり大きく乗っかってはいますが、天井高の変わらない28階以上の南東角住戸(110㎡)の坪単価は500万円前後にまでなってきますのでオンリーワン的なタワマンの高層階角住戸ということを考えれば違和感のある水準ではないでしょう。

オンリーワンな物件ゆえの強気な値付けであることは確かですが、それでも地縁のある富裕層は欲しいと思うであろう物件ですし、シティタワー所沢クラッシィのような常軌を逸した値付けでないことは確かです。

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