パークホームズ日本橋人形町二丁目【出色な開口部と玄関】11階81㎡15,080万円(坪単価616万円)

パークホームズ日本橋人形町二丁目。

人形町駅徒歩3分、水天宮前駅徒歩5分、浜町駅徒歩6分など(他にも馬喰横山駅や東日本橋駅などが徒歩10分程度で利用可能です)の11階建総戸数39戸(事業協力者住戸4戸含む。他店舗2区画)のマンションです。

三井不動産は、東日本橋3丁目でパークホームズ日本橋橘町、また、年初のちょっと気になるマンションでも挙げたように日本橋本町4丁目でわりとスケールのあるものを2件予定していますし、パークホームズ日本橋三越前ザ・レジデンスが未だに完売していない状況からするとお値段に多少の期待が持てるのではないかと思っていたのですが、予想は見事に裏切られました…。

三井不動産はパークコート渋谷ザ・タワーザ・コート神宮外苑、さらにはパークホームズ荻窪ザ・レジデンスなどでも迅速に市況の悪化に対応した価格変更をしていますし、ここは少戸数とは言え意外にも強気な設定だなと…。
単なる下駄履きでなく焼肉屋が入るのにね…。

なお、人形町駅前は近年プラウドの連続供給の他、パークホームズ日本橋人形町ザ・レジデンスなども供給されているので駅徒歩3分は特別目立つものではないのですが、人形町2丁目側での供給は少ないですし、大通りに面していないというのも1つの長所にはなるのでしょう。

公式ホームページ
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お部屋は80㎡超の3LDK、南角住戸です。南東・南西・北西いずれの方角も接道したポジションで、この上層階住戸からは南~南西にかけてわりと先まで視界抜けが得ることが出来ます。南の角住戸なので日照時間は非常に長いですし、棟間隔が確保しづらい日本橋界隈の物件の中ではなかなか恵まれたポジションと言えるでしょう。

間取りとしては、そのような物件内で最も良いポジションということで80㎡超がプランニングされています。
当物件は基本的に1フロア4戸で40・60・70・80㎡台というプランニングで、最上階を除き1フロア6戸全てが75㎡だったパークホームズ日本橋三越前ザ・レジデンスのような破天荒さはない一般的なプランニングと言う印象になりますね。

ただ、面積は一般的でもプランにはかなり特長があり、特にこのプランは中層階以上で視界面での魅力が高まることから南西側にダイナミックな開口部が設けられています。

LD窓際には逆梁カウンター(カウンター部分を除くと12.3畳)がありそのあたりは少々残念な点にはなるのですが、天井間際までのこのダイナミックな開口部はタワマン顔負けで、外観デザイン・住戸プランどちらにも差別化要素を設けようとするデベロッパーの姿勢は非常に好感が持てるものです。
小規模物件(かつ、下駄履き)ということも影響しているのかもしれません。

逆梁カウンター部分を除くとLDはけして大きなものではありませんが、ベッドルーム2の引き戸を開くとちょっとした三方開口の開放感の高い空間になりますし、角住戸にしては廊下を短めに出来ている点も悪くありませんね。

また、玄関には窓も施すことが出来ていますし、下足スペースが非常に大きな設計になっているのも高額住戸らしい素敵な点になります。
LDドアが親子ドアになっているのも流石といったところでしょう。

一方、浴室が1620ではなく1418なのはちょっと残念です。
仮に、玄関が広いのと浴室が1620どちらか一方選ぶとしたらどっちがいいかなぁ?悩みません?

坪単価は616万円。パークホームズ日本橋三越前ザ・レジデンスの上層階角住戸(75㎡)よりも若干ながら高い水準です。
前述のように下駄履きであることを考えると割高感が否めないのですが、一方で80㎡超あることが功を奏したのかパークホームズの75㎡よりもかなり魅力の高いプランニングが実現出来ていますので、特に割高には思いません。

しかしながら、冒頭で書いたように昨今の売れ行きや前後の三井物件の供給事情などからすると強気な印象があるのも事実でもう少し頑張って欲しかったという印象があるのは事実です。

昨年、中央区は住宅の容積率緩和を撤廃しましたので人形町駅北側のプラウド兄弟のように720%(600%×1.2)と言ったような大きな容積率は実現出来ておらず、「500%+店舗(店舗部分だけは緩和というか上乗せ出来る)」という形になるので、その影響もあるにはあるのでしょう。
※基本的に土地の売買価格は利用価値(建蔽率や容積率を考慮した上でどのぐらいの延床面積を実現し、どのぐらいの販売価格や賃料が見込めるかを計算し、そこから建築コストや諸経費・利益などを差し引いた金額で取得を検討します)で決まるので、住宅の容積率緩和が撤廃された以上、本来であればそれを考慮した金額で土地の仕入れが行われるべきなのですが、一方でホテル関連施設による容積率緩和などの条例がありそういった用途での土地取得との兼ね合い・競合からするとそうはいかないというのが現実なのです。

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2019/04/12 (Fri) 17:41 | REPLY |   


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