プレミスト東京王子【商業施設・公園を含む複合開発】3階79㎡4,530万円(坪単価190万円)

プレミスト東京王子。

王子駅徒歩22分の15階建総戸数222戸のマンションです。

ちょっとした陸の孤島となる豊島4丁目の東端に誕生する物件ではあるのですが、近隣の豊島5丁目にはURの大規模な豊島5丁目団地があり、バス利便性の高いポジションにはなりますね。
最寄りの豊島五丁目団地バス停からは1日合計350本が王子駅前へ運行されているとのことで一般的なバス便物件よりも利便性は高いでしょう。

だからと言って、「東京王子」というネーミングは少々頑張り過ぎな印象はありますが…。汗

なお、当物件の完成は来春ですが、今春には一足先に敷地北側隣接地にビバホーム(+文化堂)が開業予定ですし、当物件の完成と共に隅田川沿いのテラス&スーパー堤防や公園なども誕生するというちょっとした複合開発になっています。

物件自体は隅田川最前席の南向きということになりますし、昨今のトレンドに反する「駅距離のある物件だからこその特色豊かな物件」と言っても過言ではないでしょうね。

通学区の豊川小学校までは徒歩12分という距離感で子供の足だと少々距離はありますが、子育て世代にとっては両サイドに公園が誕生する環境面での魅力も少なくない物件でしょう。

公式ホームページ
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お部屋は80㎡弱の3LDK+S、南東角住戸です。南も東も隅田川という絶好のポジションになります。スーパー堤防の上には植栽もありますので、2階(堤防のグラウンドレベルが2階の床と同じぐらい)だとリバービュー感は薄いのですが、3階からならば十分にリバービューと言えるものになるでしょう。隅田川の向こう側は首都高が並走していますしけして静かな環境とは言えませんが、距離はかなりありますし、開放感は抜群と言って良いでしょう。

間取りとしては、条件の良いポジションなりに物件内では大き目のプランになりますが、事実上の4LDKであり、部屋数のわりに面積を絞った(価格のグロスを抑えた)プランということになります。

80㎡に満たない実質4LDKなので4.5畳と4畳の居室があるなど手狭感があるのは否定できませんが、廊下は一直線なので角住戸にしては効率性の高い方になっており、さらに言うとLDの入口付近のデッドスペースも抑えられている方なので、効率性は悪くありません。

柱も上手に逃がせている印象のある設計で、両面にバルコニーがあるのも(キッチンにもバルコニーがある)好感の持てる点です。

視界面で優れた角住戸のわりにはLDの開口部に若干の物足りなさがあるのは事実ですが、78㎡という面積帯を考えるとなかなか上手に纏まっている印象がありますね。洗面浴室もノンリビングインですし、ウォールドアを開くことで違和感なく3LDKとして使えるプランニングも◎です。

坪単価は190万円。足立区新田3丁目なのであまり近くはない上に区すら異なりますが(こちらは北区豊島)、やはり駅距離があり南面リバーフロントだった2007年分譲のアクアテラが平均坪単価約160万円という水準だったので、近年の相場高騰によりそこそこの値上がり感があるのは確かです。

ただ、直近に豊島3丁目で分譲されたパレステージ王子シャインコートは平均坪単価約215万円でしたし、商業施設・公園などとの複合開発物件であることを考えるとまずまずの水準ではあると思います。

どうしても駅距離のある物件が敬遠されがちなご時世なので自身は良くとも将来的にリセールをすることになった場合のことを考えると悩ましい思いをされている方も少なくないのでしょうが、このグロス帯の実質4LDKというのは非常に限られていますし、そういったニーズは少なからずあるものと思われます。

駅距離はあってもアリオ隣接のリビオシティ・ルネ葛西は好調ですし、スーパーを含めた商業施設隣接というのも大きな長所と言えるでしょう。

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