プレイズ北千住【抜群の眺望が得られるコーナーサッシ住戸】70㎡5,718万円(坪単価269万円)

プレイズ北千住。

北千住駅徒歩13分の14階建総戸数78戸のマンションです。

北千住駅からはきたろーど1010を直進し、日光街道どころか墨堤通りも越えた先なのでけして近くはないのですが、駅から離れたことで隅田川テラスまで徒歩4分という距離感になっており上層階住戸からは隅田川の流れを望む眺望も大きな魅力になるでしょう。

北千住駅を最寄りとする物件は日光街道沿いのものが非常に多く、そういった物件と比べると駅距離の遠さがネックになってくると思いますが、近隣に隅田川沿いにはわりと大きな千住桜木町公園などもあり、駅距離のあるポジションなりに環境面での魅力を感じるエリアではありますね。

なお、デベロッパーは三交不動産になります。
三交不動産はここ数年この「プレイズ」というブランドでマンション分譲を行っていますが、埼玉や千葉が多い印象で23区内に限るとプレイズ船堀に次ぐ2物件目でしょうか。

プレイズ船堀はマンションが今よりも遥かに安かった2013年の分譲な上、駅徒歩3分というポジションでしたので、特段販売面に難しさはなかったと思いますが、当物件は駅距離のある中小デベロッパー物件ということでデベロッパーの手腕が問われる条件ですね。

公式ホームページ
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お部屋は70㎡の3LDK、南角住戸です。7階建のレクセルマンション北千住を越える上層階住戸で、日照はもちろんのこと、隅田川にスカイツリーという非常に魅力的な眺望を楽しめるお部屋です。

間取りに関しては、その魅力的な眺望を考慮したコーナーサッシがやはり最大のポイントになるでしょう。

ダイナミックなコーナーサッシを採用したことで柱の食い込みが顕著ですし、ガッツリ食い込んだ共用廊下側の柱の食い込みも合わせると効率性に疑問は湧きますが、前述のように中小デベロッパーの駅距離のある物件ということでしっかりと差別化要素を盛り込んできている点には好感が持てますね。

※コーナーサッシは足元から梁下までの高さのあるもので、腰上ほどの高さで上下に分かれた長谷工感のあるものですが(もっと高さのある1枚ガラスを使うとさらに洗練された印象になりますし、1枚ガラスとまでは言わないまでももっと足元に近いところで上下に分けると窓枠が視界面に与える影響も小さくなる)、デザイン面を考慮し梁に被さる位置にまでサッシが施されているのは凄いですね(次の記事で詳細を言及します)。

一方で、LDドア位置には注意が必要です。
廊下は一見短めですしLDも13.8畳と専有面積に比して大きな数字が並んでいるのですが、見ての通りLDドアはかなり玄関寄りにあるのでLDの畳数表示がかなり水増しされた形になっています。

洋室3のウォールドアとの関係上、LDドアがこの位置になるのは仕方ないっちゃ仕方ないので住友不動産物件にありがちな「悪意のある設計」とまでは言いませんが、結果的に不親切な表示にはなってしまっているでしょうね。

LDは一般的なプランの11~12畳程度しかないと思うので注意が必要です。

なお、バルコニーが少々小さなプランにはなりますが、玄関に窓が設けられているのは魅力的ですね(当物件の設計・施工は長谷工で、近年の長谷工が携わる物件でわりと見かける仕様になります)。

坪単価は269万円。眺望が得られない低層階は坪単価210万円ほどの水準ですが、上述のように上層階はかなり魅力的な眺望が望めるということで3割近くも高い水準になっています。

若干差が大きすぎる印象もなくはないのですが、低層階は日照も抜群とは言い難いですし、この上層階住戸からの眺望はかなり魅力的なものになるので大きな違和感はないですね。

北千住駅界隈はファミリータイプ中心の物件の供給があまり多くはないのですが、千住仲町の駅徒歩8分で2016年に分譲されたレーベン北千住フェリシスタワーがちょうどこの物件ぐらいの価格帯で、2016年からの値上がり具合と駅距離がトレードオフと考えるとしっくりくるのではないかとも思います。

ちなみに、リクエストもいただいている千住ザ・タワーの記事も大方書きあげております…。もう少々お待ち下さい…。

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