ヴェレーナグラン横濱上大岡【東は高架、南に新設公園】4階74㎡6,060万円(坪単価272万円)

ヴェレーナグラン横濱上大岡。

所在地:神奈川県横浜市南区別所1-50(地番)
交通:上大岡駅徒歩11分
用途地域:準工業地域、第一種住居地域
階建・総戸数:7階建、76戸(その他地域ケアプラザ1戸、子育て支援施設1戸)

京急線路沿いの少々駅距離のあるポジションにはなるものの、鎌倉街道からはしっかりと内に入った上大岡駅界隈ではけして多くはないフラットアプローチの徒歩11分なので利便性は悪いものではないでしょう。

敷地内の子育て支援施設があるのに加え、南側道路の向かいにはおよそ1,300㎡で遊具なども完備した最戸一丁目公園が今春に開園しているので、子育てファミリーにとってはより魅力を感じることの出来るポジションです。

同じ京急線沿いで今秋分譲開始されるプライムパークス上大岡ザ・レジデンスや同時期分譲となったブランズシティ横濱上大岡にはスケールでは遠く及びませんし、先行するヴェレーナシティ上大岡のように100㎡超中心という「稀に見るほどの個性」もありませんが、「ヴェレーナグラン」ブランドを採用していることからも分かるようにこの界隈では高級感を意識した物件になりますね。

公式ホームページ
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お部屋はⅡ棟の74㎡の3LDK、南東角住戸です。東は京急の高架になりますのでお世辞にも静かな環境とは言えないものの、日照的には申し分のないポジションになります。
南~南西方向にかけてはその新設の最戸一丁目公園が広がっているので、半永久的に日照と視界抜けが得られるという点も魅力ということになってくるでしょう。

間取りとしては、その100㎡超中心のヴェレーナシティとの兼ね合いもあるのか日照良好な角住戸にしては気持ち小ぶりなプランニングになっています。

「ヴェレーナグラン」として高級感を演出しているわけですし、角住戸であれば80㎡ぐらいあっても良かったように思いますが、この面積でも6,000万円ほどのグロス水準になっていることからも分かるように販売面を考慮してのものなのでしょう。

ただ、ヴェレーナシリーズらしくプランニングに個性がある(インパクトがある)のは良い材料ですね。
足元付近から天井間際までの出色なハイサッシが採用された東側開口部はタワマンなどでもそうそう見ることの出来ない代物です。

それに加えキッチンをアイランド型にしているのでさらに開放感が増していますし、高架沿いであることを考慮してもこの設計は魅力のあるものと思います。

専有面積が影響し、LDは13.3畳という一般的な大きさでしかありませんので、このようなアイランドキッチンとすると両サイドのデッドスペース(動線部分)が少々気になったりもするものの、洋室3は引き戸が大きく開く設計になっており、広々リビングの2LDKとして使える柔軟性の高さも当プランの長所の1つと言えるでしょう。

また、角住戸ながら玄関廊下が一直線なのでプライバシー面では優れているとは言えませんが、74㎡という面積である以上はこのような効率性重視のプランニングが適切だと思います。

坪単価は272万円。当物件の平均は坪単価255万円ほどになるはずで、日照条件の良いパークビューの角住戸なりの水準になっています。
ただ、東側が高架に面していることを考えるともう少しこなれた水準でもおかしくなかったように思いますね。

駅に3分近いプランズシティ横濱上大岡の条件の良い角住戸は坪単価300万円を優に超えており、これはこれでこのご時世なりの相応の水準なのだとは思いますが、長所(日照良好・パークビュー)に比べ短所(高架沿い)が価格に今一つ反映されていない印象があります。

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