クリオ練馬ガーデンマークス【貴重な駅北の好立地だが、やはり強気なお値段】4階80㎡8,293万円(坪単価343万円)

クリオ練馬ガーデンマークス。

桜台駅徒歩6分、練馬駅徒歩7分(西武線。都営線は徒歩8分)の6階建総戸数28戸のマンションです。

総戸数的には先日紹介した同時分譲されているクリオ練馬北町(東武練馬駅徒歩6分)の半分以下でしかありませんが、あちらがほとんど60㎡台で構成されていたのに対して、こちらは1戸(45㎡)を除き70~80㎡台で構成されているので、総戸数から受ける印象以上のスケール差はないですね。

立地としては、練馬駅が徒歩圏となる物件なので練馬北町に比べると交通利便性がさらに高いものになるのですが、当物件はそれだけではありません。
練馬駅界隈の物件の多くが駅南に位置しているのに対し、こちらの物件は桜台4丁目の駅北東部の第一種中高層住居専用地域にあり、駅距離以上の希少性を感じる物件になります。

練馬駅北口エリアでの分譲マンションの供給は約11年ぶり、駅北側の住居専用地域&駅徒歩10分圏内だと実に約14年ぶりのことになるので、特に駅北側に馴染みがあり、落ち着きのある環境を望んでいる方にとっては非常に魅力的な物件と言えそうですね。

設計はいしばし設計、施工は岩田地崎建設です。
クリオ練馬北町が直床であったのに対してこちらは普通に二重床が採用されています。こちらは20m高度地区に位置しているので7階建にした場合は直床になったのですが、流石にこの坪単価水準ともなると直床にするのは気が引けたということでしょうか。

6階建としたことで同じ容積率MAXの延床面積を確保することを前提にした場合、建築面積は大きくなっているはずで、実際空地にゆとりを感じづらくはなっていますが、それでも1階住戸に専用駐車場を設けるなどの工夫がなされていますし、敷地南東頂点付近に設けられた植栽も悪くありません。
※グリーンプランデザイナーとしていろ葉デザインが起用されています。

なお、エントランスはスケールのあるものではありませんが、木目調や間接照明が彩る非常に上品なもので、高額物件らしいものになっていると感じます。

公式ホームページ
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お部屋は80㎡の3LDK、南東角住戸です。いずれの方角も戸建を中心とした低層建物が広がっているのでこの階でも広域での視界抜けが得られる申し分のないポジションになります。

間取りとしては、上述のように練馬北町とは大きく異なるゆとりあるプランニングが採用されています。

角住戸らしく玄関廊下をクランクさせた設計ではありますが、80㎡超の角住戸としては廊下はけして長いものではありませんし、柱もほぼ完全にアウトフレーム化した好感の持てるプランニングですね。

LD単体では13畳程度しかないはずで専有面積のわりには小さめな印象もあるのですが、収納はかなり充実したプランですし、洗面所を2WAYとすることで回遊動線を確保した全体設計も◎です。

また、浴室が1620である点も魅力の1つになってくると思います。

坪単価は343万円。平均坪単価約365万円という非常に高騰感のある水準だったブランズ練馬の例があるので驚きこそありませんが、こちらは好立地とは言えブランズの駅徒歩3分のように駅近ではないので、やはりなかなかの水準だなと…。

狭小トレンドが強いこのご時世だからこそこのようなゆとりある面積帯が評価されるというのもあるとは思いますが、「クリオ練馬北町との棲み分け」があまりにも顕著な印象があるのも事実で、グロスにここまでの差を生じさせる必要があったのかは少々疑問ですね。

練馬北町は大半が5,000万円台であるのに対してこちらは7,000~8,000万円台ばかり…。6,000万円台の予算の方は…。

設備仕様面は、ディスポーザーはありませんが、食洗機、トイレ手洗いカウンター、人造の中では高級感のあるデュポン社製キッチン天板などで、基本的には練馬北町と同じ感じです。単価はもちろんのことグロスも全然違うのでこちらの物件にとっては少々物足りなさがありますね…。

管理費は219円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしながら200円/㎡を超えていますが、平均専有面積が大きいとはいえ総戸数28戸というスケールですので致し方ない水準でしょう。むしろスケールのわりには気持ちリーズナブルなぐらいの印象になります。

駐車場は全11台で、1階住戸専用駐車場4台と身障者用1台の計5台が平置、残りの6台が機械式になります。

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