プラウド鷺沼テラス【この位置、この面積帯にしては】4階100㎡8,498万円(坪単価280万円)

プラウド鷺沼テラス。

鷺沼駅徒歩10分の5階建総戸数55戸のマンションです。

土橋4丁目の南端に位置する物件で、お隣のファミールヒルズ鷺沼などと同様に、自敷地は第二種中高層住居専用地域(高さ限度15m)、南面道路の向かいが第一種低層住居専用地域(高さ限度10m)となっているので、上層階からは半永久的に視界抜けが得られますし、中層階以下でも半永久的に日照が確保される魅力あるポジションになります。

駅からの道程はこのあたりの例に漏れず起伏がありますので徒歩10分表記はけして利便性が高いとは言えませんし、通学区の土橋小学校までは徒歩11分、宮前平中学校までは徒歩18分という点ももう少し近ければな…という思いはありますが、土橋小学校の隣にはカッパーク鷺沼がありますし、緑なども豊かな落ち着いたエリアになってきますので環境面を重視したい子育て世代にとっては魅力が少なくないでしょう。

公式ホームページ
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お部屋は100㎡の4LDK、南東角住戸です。東側には同じような高さのファミールヒルズがありますので視界は抜けませんが、南方向には第一種低層住居専用地域が広がっているのでこのお部屋からならば半永久的に日照と視界抜けが保たれるはずです。

間取りとしては100㎡超という出色な大きさであることに加え、大きなルーバルまで付いた特殊住戸で、魅力は少なくありません。

100㎡超でありながら玄関廊下がほぼ一直線となった設計なので、玄関周りからは100㎡超の色気や優雅さと言ったようなものはそれほど感じられないのが残念ではあるのですが、玄関下足スペース付近は幅がゆったり目の設計になっているのは良いでしょう。

下階の2プラン分を使った定番的な設計で、専有部内に「下階では戸境となっている部分」が入ってきてしまうため柱の食い込みが気にはなるのですが(ギロチン的な下り天井が生じる)、このような柱位置になっていることで東側開口部付近から柱・梁を排除出来ているのも確かで、南東頂点部のルーバルにも面したコーナーサッシは当プランの大きな魅力になるでしょう。

100㎡超のプランながら廊下を一直線としたことで効率性が高く、各居室にもゆとりを感じることが出来ますし、洋室4の引き戸が大きく開け放てるようになっているので、LDK+洋室4で25.6畳という大空間が実現した柔軟性も特筆すべき点と言えるでしょうか。

なお、この面積帯の特殊住戸であることを考えると洗面所がダブルボウルでないのは残念に感じますし、このルーバルに面した位置にキッチンがあるにもかかわらずキッチンに窓がないというのはかなり勿体なく感じはするのですが、このご時世なりのコストダウンの結果なのでしょうか。

ダブルボウルはお金をかければなんとかならなくはないですが、開口部は変えることは出来ませんので勿体なく感じますね。

80㎡程度のお部屋であれば仕方ないのかもしれませんが、100㎡超のラグジュアリープランですのでそこまで追求して欲しかったという思いが少なからずあります。

坪単価は280万円。駅距離のあるポジションではありますが、南面条件が一級品となる100㎡超のプレミアムプランですので少々拍子抜けする水準です。
100㎡超はこのお部屋を含め2戸だけしかありませんが、それら以外に90㎡超が11戸もあるかなり豊かなプランニングがなされた物件であることが影響してか、プレミアム住戸なりの「プレミアム」がほとんど乗っかっていません。

中層階の中住戸と同じかむしろ安いぐらいの単価設定でしかありません。

鷺沼駅、宮前平駅界隈は近年新築分譲マンションの供給が相次いでおり、少なからず需給面で芳しくないことが影響してはいるのでしょうが、環境面で魅力ある立地とこういった面積大のプランはマッチしているように思いますし、プラウドがこういった値付けを強いられてしまうというのは少々意外でした。

先日取り上げたばかりのプラウド住吉では61㎡の3LDKをプランニングしているぐらいですし、市況の悪化でプラウドですらグロスの嵩みに対処できなくなってきているのかもしれません。

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