プラウド鷺沼テラス【プラウドとしては異例とも言える歪んだ単価設定】3階71㎡6,098万円(坪単価284万円)

続けて、プラウド鷺沼テラス。

設計・施工は木内建設です。

敷地面積約2,260㎡に建築面積は約1,517㎡と空地率約33%でしかなく、5階建の低層物件であることを加味してもギュウギュウ感が否めないランドプランで、エントランス周りなどにも特段の豊かさを感じることは出来ませんが、敷地西側(南西側)道路沿いの植栽はプラウドなりに充実している方だとは思います。

しかしながら、当物件は敷地形状的に南向き(南東向き)の棟と西向き(南西向き)の棟の2棟構成なのかと思いきや、南東向きの棟の後ろに1フロア2戸だけにはなりますがさらに南東向きの棟が設けられており、高さ制限がある中で容積の消化が難しくなっている様子が窺えてしまうのも確かですね。

一方で、外観デザインからはプラウドらしい拘りが感じられ魅力は少なくありません。

当物件は最低でも70㎡を確保し、かつ、90~100㎡台のプランニングも少なくないかなりゆとりある構成になっていることも影響してか(グロスがかなり高額になったお部屋が少なくない)外観には特に力を入れているようです。

ガラス手摺とコンクリ手摺が共存したバルコニー周りのデザインは若干の古めかしさがあるのも事実なのですが、南西角住戸のバルコニーコーナー部分のガラス手摺をバルコニー床の側面に被せるようにデザインしたことで透明感が増していますし(どうせなら全てのガラス手摺を同様にして欲しかったが…)、最上階バルコニー天井を木目調にしているあたりからもデザイン面に気を使っている様子が窺えますね。

前回のプラウド鷺沼テラス

公式ホームページ
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お部屋は71㎡の3LDK、西南西向き中住戸です。デベロッパー的には南西向きとのことですが、「南西」か「西」かと言えば「西」のような気もしますし、最も適切なのは西南西でしょうね。

西側道路の向かいにはやはり5階建の鷺沼荘がありますが、南西方向からの日照は問題なく得られるであろうポジションになります。ただ、プラウド住吉の記事でも言及したようにバルコニー戸境のペラボーが天井間際までビッシリと設計されているがゆえに南方向からの日照が遮られる部分があり、こういったノン南向き住戸にとってはちょっと残念に感じます。

隙間少なくペラボーが施されることでプライバシー面は増しはしますが…。

間取りとしては、一般的な田の字プランで、多く語るほどのことはありません。

ただ、洋室1側が共用廊下から凹ませていることで玄関前にアルコーブ的なゆとりある空間を設けることが出来ていますし、連窓サッシ×ウォールドアを設けるなど田の字プランの中住戸としては高いパフォーマンスを実現出来ているように思います。

ちなみに、バルコニーのうち少し凸になっている部分がガラス手摺で、それ以外がコンクリ手摺になります。

坪単価は284万円。
先ほどの上層階ルーバル付の100㎡超プランよりも単価が高いとは…。

上述のように南西向きと胸を張れる角度ではないですし、視界抜けが得られるわけでもありませんのでこの単価設定には違和感がありますね。

グロスの嵩みを抑えることが必須な中小デベ物件ならばむしろオーソドックスな印象のある単価設定ではあるのですが、プラウドまでがこのような設定にせざるを得ないというのはちょっとした事件であり、デベロッパーが強く市況の悪化を感じていることの証左とも言えるでしょうね。

2015年に土橋2丁目の鷺沼駅徒歩10分で分譲されたインプレスト鷺沼の平均坪単価が約260万円であったように当物件の上層階面積大プランはこのご時世としてはこなれた単価である反面、一般邸な大きさの中住戸は少々強めの単価という印象になります。

設備仕様面は、ディスポーザー、食洗機、トイレ手洗いカウンター、天然石のキッチン天板など単価的に違和感のないものになっています。

管理費は226円/㎡。外廊下ですが、ディスポーザー付の総戸数55戸というスケールですので悪くない水準でしょう。最低でも70㎡を実現しているという点も影響してはいるのでしょうが、240~250円/㎡ぐらいになっていてもおかしくなかったと思います。

駐車場は全29台で身障者用(平置)1台を除いた28台が機械式になります。

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