プラウドタワー武蔵小金井クロス【ムサコの未来を変える洗練のツインタワー】23階86㎡12,383万円(坪単価477万円)

プラウドタワー武蔵小金井クロス。

ウエストは武蔵小金井駅徒歩3分の26階建、イーストは徒歩2分の24階建、合わせて総戸数716戸(うち非分譲住戸103戸)のツインタワーになります。

徒歩分数はnonowa口(利用時間7~22時)のもので、南口からはそれぞれ+1分になります。

駅徒歩1分のプラウドタワー武蔵小金井の分譲から早いもので約11年もの時が経過してしまいましたが、満を持して誕生する武蔵小金井駅南口の再開発エリア52,000㎡の中心・中枢となるであろう住商一体のまたとないプロジェクトですね。

むろん小金井市の物件になりますので、武蔵野市や三鷹市のような都下有数のブランド感(先日のスーモの学校力調査でもこれらは流石と言える数字が並んでいましたね)があるわけではありませんが、そのようなエリア・駅だからこそこの再開発による伸びしろがあるとも感じますし、実際この物件が出来ることで駅前は様変わりすることでしょう。

語弊はあるかと思いますが、武蔵小金井らしからぬ洗練されたランドプランとデザインを纏った物件で、自然豊かな小金井市の環境面での魅力そのままに、高い利便性まで兼ね備えたオンリーワン的な魅力を感じる物件になります。

デッキで駅直結などではないので、全く雨に濡れることなく駅までというわけには行きませんが、ツインタワーの間、駅側にはムサコヒロバと名付けられたシンボルパークが整備されますし、その手前の既存のフェスティバルコートと連携する広がりのある駅前空間は再開発エリアでこその贅沢で心地よい空間と言えるでしょう。

公式ホームページ
IMG_4614[1]
お部屋はウエストの86㎡の4LDK、南東角住戸です。イーストは北東方向なのでこのお部屋からはほとんど影響がなく、南西~東方向に至るまで申し分のないパノラマビューを得ることが出来ます。
南側は低層建物ばかりで大きな建物がないので、より高さを感じやすい条件になりますし(眼下に見える建物の大きさ(高さではない)が小さければ小さいほど高く感じることが出来るものです)、さらに言うと、このエリアの南側はほどなくして国分寺崖線の下になりますので、「23階」という数字以上に高さを感じることが出来るのは間違いないでしょう。

間取りとしては、そのような魅力あるポジションゆえにそこそこしっかりとした面積が確保されています。

当物件の25~26階はプレミアムフロアという位置づけで南向きは全戸100㎡超のプランニングになっているのでそれらほどのインパクトこそありませんが、そこを除くと物件内で最も大きなプランということになります。

ただ、4LDKとしてはけして大きな面積帯ではなく、全方位に住戸を設けたタワマンらしく玄関位置が少々苦しい位置にあることが影響し、廊下がかなり長くなってしまっていることによる弊害は少なくありません。

LDは12.5畳表記と数字上は特に違和感がないのですが、LDの入口付近の実質的な廊下部分はかなり大きなものとなっており(キッチンシンク前のスペースもほぼほぼ動線部でしかない…)、3LDKとしてもう少しLD周りにゆとりのある設計にした方が良かったようにも感じるプランですね。

なお、このお部屋の上下も同じ専有面積の住戸なのですが、プランは「1LDK+DEN」が採用されており、洋室3・4のところまでのほどんどをLDにした対極的なプランニングが採用されています。

ここまで書けばお分かりかと思いますが、そもそも当物件は完成が来年5月に迫ったタワマンとしては非常に珍しいケースで、最上階までメニュープランどころかカラーセレクトすらも出来ないためこういった階によって異なるプランが採用されているのですが(と言ってもこのプランのみ)、なぜに「4LDK」と「1LDK+DEN」なのでしょうか…。

立派な価格帯はさておき…80㎡台の3LDK角住戸は言うまでもなく非常にニーズの多いところですからね…。

この4LDKで引き渡しをうけた後に鬼塚先生を呼び(リフォーム業者を手配し)洋室4の壁を取っ払う方法もあるにはありますが、壊した壁の下にはフローリングはなく基本的にフローリングも全貼替になりますので、コストは非常に高くつくのです。

その場合、キッチンもオープンキッチンにした方が良いと思うので結構大規模なリフォームになってしまいますよね…。

洋室4のところまでをLDKにした「3LDK」で、キッチンはこの位置ではなく洋室4のあたりの窓際にある設計ならばLDの入口付近のデッドスペースも少なくなりますし、かなりバランスがとれていたように思うのですが…。

長くなり過ぎたのでもう終わりしたいところなのですが、これは言わないわけにはいかないのでもう1点。

当物件は窓際にほとんど下り天井が存在していない素晴らしい設計です。
最大天井高である2.5mとなる部分はキッチン前のわずかなスペースに過ぎないのですが、それ以外の部分は窓際まで2.4mというフラット天井を実現しており(キッチン側は2.3m)、最大2.45mの天井高が窓際からキッチンまで続いていたパークシティ中央湊ザ・タワーの角住戸に近いかなりの好設計です。

中央湊(設計・施工大成建設)の記事で書いているように、当物件のゼネコンである清水建設はパークタワー芝浦ベイワード芝浦アイランドブルームタワーグローバルフロントタワーなどの芝浦のタワーで窓際から梁を排除した構法を採用しており、当物件とは外観デザイン的にも共通するところがあるのですが、それらとは一味違ったより「フラット」に重点を置いた設計になっているようですね。

そういった湾岸エリアのタワマンというのはそれらに限らず眺望に焦点を当てたものが少なくないので内陸タワマンに比べ三次元構造に見所があることが少なくないのですが、それらと比べてもこの物件の三次元は非常にクオリティの高いものと言えますし、まして内陸部のタワマンとしては出色のものと言えるでしょう。

二次元的には前述のように少々のチグハグ感がありますが、コーナーサッシは柱のところまで周り込むようにガラスが施されていますし、三次元パフォーマンスの高さが生み出すこの角住戸の開口部に関しては本当に素晴らしいものがあります。

お値段やスケール、そしてエリアも大きく異なるものにはなりますが下り天井がかなり強烈だったプラウドタワー川口と同じデベロッパーの物件とは思えない…。
デベロッパーごとに大まかな傾向があるのも確かですが、用途地域、建築条件、そして採算などによっても物件の企画・パフォーマンスは千差万別なのでマンションって改めて本当に面白いなぁと。

坪単価は477万円。エリアも街の雰囲気も全く異なりますが、上層階角住戸は千住ザ・タワーと同じぐらいの水準になると思っていたので、おおよそその通りになりました。

低層階などのお部屋ならば「投資として競合するケース」もあるにはあるでしょうが、基本的には競合なぞしないので何を言っているんだと思われるかもしれませんが、エリアNo.1となるタワマンの「高層階角住戸」には「周辺相場などから勘案した妥当な水準」なぞあってないようなもので、結局のところ「一部の地縁ある富裕層がどこまでなら買ってくれるか」、極端に言うとそれが価格のメルクマールになるのです。

例としてとても分かりやすいので幾度も名前を出して恐縮ですがシティタワー所沢クラッシィの「中層階角住戸」の坪単価500万円超はやり過ぎ・行き過ぎですが、「高層階のいいところで坪単価400万円台中盤」ならば坪単価300万円台前半~中盤が中心となった物件内では違和感少なく受け入れられる水準なんですね(受け入れられる富裕層が少なからずいる水準)。

リーフィアタワー海老名は、ほとんどが坪単価200万円台中盤というお値段設定であるのに対して最上階プレミアム住戸が坪単価400万円台中盤という水準だったので少々違和感があったのですが、千住ザ・タワーの最上階は坪単価500万円前後、こちらに至っては坪単価500万円台中盤まで行っているので「トレンド」から大きく乖離した水準とまでは言えないでしょう。

0 Comments



Post a comment