プレシス大井町パークフロント【駅近パークフロント×十八番の超狭小3LDK】15階54㎡7,230万円(坪単価446万円)

プレシス大井町パークフロント。

大井町駅徒歩4分(JR線・りんかい線。東急線は徒歩5分)の15階建総戸数42戸(うち非分譲1戸)のマンションです。

斜向かいにはなりますが、大井中央公園のパークフロントに誕生する物件です。

敷地面積500㎡ちょっとという小ぶりなスケールではありますが、L字形状の南西角地なので開放感がありますし、駅も徒歩4分というかなり恵まれたポジションですね。

阪急大井町ガーデンのすぐ裏側というポジションなので買物利便性も高いですし、駅にほど近いポジションながら線路沿いでもなく比較的静かな点も魅力の1つと言えるでしょうか。

公式ホームページ
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お部屋は54㎡の3LDK、南西角住戸です。15階という高さがあるがゆえにパークフロント感は薄れてしまうものの、南も西も前建を越えるポジションで広域での視界抜けを得ることが出来ます。

パークフロントゆえに将来的に至近距離で視界が塞がれる心配もほとんどないですし、日照時間も非常に長い魅力あるお部屋になります。

間取りはこれぞプレシスという狭小中の狭小3LDKになります。
プレシス東京三ノ輪にも同様に53㎡台の3LDKがありましたが、こちらの方(表題は四捨五入で54㎡になっています)が微妙に小さく狭小3LDKで知られるプレシスのプランの中でも過去最も小さな3LDKではないでしょうか。

柱がわりときれいにアウトフレーム化されていたプレシス東京三ノ輪よりも柱の食い込みが見られるのは気になる点ですが、三ノ輪よりも玄関廊下周りがかなり効率的な設計になっており、居室畳数や収納を見る限りでは54㎡とは思えないですね。

54㎡は都心部においては「標準的な2LDK」の大きさであり、LDK12~13畳、洋室2室が4.5~6畳となっていることが多いのですが、当プランはLDK+洋室3で14.4畳、洋室1~2が4.5~5畳ですので、「いわゆる2LDK」よりも居室畳数が大きくなっています。

また、玄関に非常に大きなウォークインクローゼットを施すなど収納は充実していますし、洗面浴室も違和感のない大きさを確保出来ているという点も悪くないでしょう。

洋室全室及び洗面所がリビングインなのは微妙ではありますが、ここまでの狭小プランでなくともそのようなプランが少なくないご時世ですし、やはりお住まいになる方のライフスタイル次第ということになるでしょうね。

むしろ気になるのは洋室3を含め全てが「開き戸」になっている点ですね。
一般的には開き戸よりも引き戸の方がコスト高ですのでそういった影響があるやもしれませんが、洋室全室がリビングインの設計でありながら(というかここまでの狭小3LDKでありながら)1室もLDと一体利用することが出来ないというのはどうしたことか…。

洋室1・2はLDと接している部分が少ないので大きく開け放つような扉を施すことは出来ませんが、洋室3ならばそこそこの幅が確保出来るでしょうし、なぜにここに引き戸(ウォールドア)を施さなかったのか甚だ疑問です。

LDの開口部はコの字形が採用されており、角位置でないながらもパークフロントの角住戸らしい特長ある開口部になっているのは良い点でしょう。

坪単価は446万円。低層階は300万円台中盤という水準なので中小デベロッパー物件にしては(というかプレシスシリーズにしては)意外にも単価差が大きいですね。

前述のように上層階は両面共に日照に加え眺望も得られる駅近の好ポジションになるのですが、パークフロント物件ゆえに低層階でもグリーンビューや日照的な魅力がありますのでこの上下階の単価差はなかなかですね…。

どちらかと言うと、上層階が高いというより低層階がこなれていると言った方が正しい印象のある単価設定ではあるのですが、ブランド力やスケール感に欠けることを考えるともう少し上限単価が抑えられているのが相応な印象ではありますね。

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