リビオ四谷【このグロスで3LDK角住戸】2階67㎡7,478万円(坪単価368万円)

リビオ四谷。

四ツ谷駅徒歩9分(東京メトロ。JR線は徒歩10分)に加え、四谷三丁目駅と信濃町駅も徒歩9分で利用できるというスリーナインな8階建総戸数62戸(非分譲住戸29戸含む)のマンションです。

地権者住戸が少なくないためか20㎡台も2割程度存在していますが(大半が非分譲)、分譲はほとんどが50~60㎡台になります。

ポジションとしては若葉2丁目、2015年に分譲されたザ・パークハウス四谷若葉レジデンスの北側隣接地になります。

モロに西側が宗福寺の墓地ビューとなることが話題になったザ・パークハウスのような難しさこそないものの当物件も南西方向がお墓になりますし、四谷駅界隈からは標高にして10mほど下ったポジションになります。

四ツ谷駅前の再開発エリア側ではありませんし、四ツ谷駅界隈では「地味な側」ということにはなってくると思いますが、学区の四谷小学校は目と鼻の先で大通りを越えることなく通学が出来るのは1つの魅力になるでしょうか。

また、赤坂御用地、神宮外苑、新宿御苑に囲まれたポジションなので散歩やジョギング好きの方にも魅力の少なくないエリアと言えると思います。

公式ホームページ
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お部屋は67㎡の3LDK、南東角住戸です。南側は8階建のそのザ・パークハウスがありますし、東側道路の向かいにも同じような高さのマンションがあるのですが、当住戸の東側正面はギリギリそのマンションからはズレているので低層階でも圧迫感は薄れ、南東方向から日照も得ることが出来ます。

敷地と道路との位置関係的に南東~南南東にかけて前建との距離が図れているのも好材料でしょう。

間取りとしては、物件内では大き目なものになりますが、それでも70㎡に満たない3LDKでありこのご時世なりのコンパクト感のあるものです。

この面積の3LDK角住戸ならば玄関廊下は一直線でさらに効率性を高めた方が良かったような印象もありますが、廊下をクランクさせることでプライバシー面への配慮をしつつも効率性を意識したプランということになります。

LDを角位置(二面採光)にすることなく玄関側に持ってきたことで廊下は短めに出来ていますし、この廊下の長さで洋室1室と洗面所をノンリビングインに出来ているのも悪くないでしょう。

ただ、主開口部のある東側ですら柱がアウトフレーム化されていない点にはげんなりしますし、LDの開口部が最低限のサッシ2枚分でしかないのも残念ですね。

囲まれ感の少なくないポジションではありますが、だからこそ採光面を重視して欲しかったという思いもありますし、3LDKとしては洗面所がかなり小さな点も気になります。

坪単価は368万円。曲がりなりにも四ツ谷駅界隈に新築3LDKが欲しい方にとってはお値打ちな物件と言えると思います。

上述のように間取りに関してはもう少し何かしらの頑張りが欲しかったのですが、このお値段ならば納得できる部分は少なくありません。

お隣のザ・パークハウスは平均坪単価約330万円という水準でしたので流石に値上がりはしていますが、2015年前半の分譲で昨今の相場に比べれば随分安かった時期のもので、モロに墓地ビューとなるお部屋が少なくない中でのその平均単価ですので当物件はかなり値上がり感の薄いものになります。

単価はグロス(3LDK角住戸が7,000万円台中盤)ほどのインパクトこはありませんが、「資産価値の下がらないマンション(中古騰落率)」で2年連続1位となっている新日鉄の物件らしいコスパ的な魅力を感じることの出来る物件と言えるでしょうね。

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