プレミスト中野通り【個性的な64㎡の2LDK】10階64㎡6,905万円(坪単価359万円)

続けて、プレミスト中野通り。

設計は浅井謙建築研究所、施工は飛島建設です。

当物件はその敷地形状や用途地域が影響したとは言え、かなり個性的なランドプラン及び共用施設が設けられていて興味深いですね。

前回の記事で言及しているように、歪な敷地形状に沿って建物自体が雁行設計になっているのですが、建物を配置しづらい敷地の端に離宮(ゲストルーム)と表屋(パーティールーム)が設計されており、総戸数65戸の物件としては異例とも言える共用部が施されています。

エントランスは敷地南側、西側の2方向にあり、いずれの方角も奥行のある趣あるアプローチが採用されており、特に中野通り沿いとなる西側の「軒廊」と名付けられたアプローチは素敵ですね。

軒廊沿い、エントランスホールと表屋が挟まれる位置には景刻庭と名付けられた中庭が施されますし、非常に個性ある物件に仕上がっています。

先日取り上げたプレミスト志村三丁目は、蓮根川緑道で敷地が分離されていることを逆手に取った上手なランドプランでしたが、総戸数284戸というスケールがあるからこそ実現出来ているのは言うまでもなく、この物件のスケールでこのような個性豊かなランドプランが実現出来ているのはかなり異例のことと言えます。

外観に関しても中野通り沿いの14階建になる部分(中野通りの内側となる東側は8階まで)は最上階の大庇が印象的ですし、マリオンにより縦のラインを際立たせている点も流石という感じですね。
設計と共にデザインも浅井謙建築研究所で、「プレミスト×浅井謙」によるプレミスト北品川もなかなか素敵なマンションでした。

前回のプレミスト中野通り

公式ホームページ
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お部屋は64㎡の2LDK、南東角住戸です。8階以下だと南東側に先ほどのプランが隣接しますが、この階ならばそういった影響はなくなり、南東~東にかけて広域での視界抜けを得ることが出来ます。南方向にはそう遠くない距離にシェルゼがありますが、この階ならば日照的には問題ありません。

間取りとしては、2LDKにしては意外なほど大きなプランではあるのですが、柱の食い込みがなかなかですね…。

14階建になる部分は1フロア3戸でしかなく、歪な敷地形状なども影響し柱を逃がすのはなかなか大変だったとは思いますが、柱があることで洋室1の形に難があったり、LDとキッチンが分断されてしまっていたりと(むしろキッチンが独立しているようなこの形が良いという方もいらっしゃるとは思いますが…)、柱の影響を少なからず感じてしまうプランではありますね。

廊下はかなりコンパクトな設計に出来ていますし、2WAYの洗面所なども興味深いところではあるのですが、柱の影響で至る所に下り天井が出ている点も少なからず気になります。

LDは南面ワイドスパンなのですが、シェルゼとのお見合いを加味したのか開口部がやたらと貧弱ですし、LDと洋室2の位置関係にもこのプランの難しさが表れているように思います。

64㎡という2LDKとしてはかなり大きな面積なので居室畳数は豊かではあるのですが、一方で収納はかなり少なくそのあたりのバランスも少々疑問ではありますね。

坪単価は359万円。日照だけでなく眺望も得られる上層階南東角住戸での単価ですのでこのご時世として多少なりともこなれている印象を受けます。

ただ、そこにはやはり中途半端とも言える面積帯が影響しているのではないでしょうか。

50㎡台中盤~後半の一般的な2LDKとは異なり、グロスが7,000万円弱まで嵩んでいますし、この面積及び専有部形状では将来的に3LDKなどにリフォームするのもまず不可能ですので、どうしても住む人(購入する人)を選んでしまいます。

柱の食い込みによる面積消費も大きいですし、「プランとグロス価格のミスマッチ」により生じざるを得ない単価という感じですね。

設備仕様面は、ディスポーザー、食洗機、トイレ手洗いカウンター、天然石のキッチン天板など違和感のないものになっています。

管理費は399円/㎡。総戸数65戸ながら共用施設を充実させている影響もあるにはあるのでしょうが、むろんゲストルームやパーティールームは利用時に別途利用料を管理組合に支払うわけですし、ディスポーザー付とは言え外廊下でのこの水準はなかなか高額ですね。

駐車場は全4台(平置)で少なめです。他に事業協力者専用駐車場3台、サービス用1台があるがゆえのものとは言え、総戸数65戸で8台であったとしても少ないわけで、駐車場はあまり重視しないコンセプトのようです。

下手に機械式で台数を確保してしまうと管理費高騰の要因になってしまうのでこれはこれで悪くないと思うのですがそれでもこの管理費というのはどうなのか…。

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