シエリア横浜阪東橋【全90戸が30～40㎡台の借地権物件】11階43㎡3,934万円（坪単価300万円）

シエリア横浜阪東橋。

阪東橋駅徒歩5分、黄金町駅徒歩9分の11階建総戸数90戸のマンションです。

総戸数90戸もありながら30～43㎡という狭いレンジのみ構成、しかも普通借地権物件というかなり珍しい属性の物件になります。

立地としては最寄駅まで徒歩5分なので悪くはありませんが、借地権なのはやはり1つのネックと考える方が多いでしょうし、30㎡台前半のプランがあまりに多い点も気になる材料の1つになりますね。

都心部ならまだしもこのエリアでここまで小さいと実需としてのニーズが旺盛とは言えませんし、投資ニーズがあると見込んでのものなのでしょうか？？？
借地権である分、単純に表面利回りは多少なりとも高くはなるのでしょうが、管理費280円/㎡に加え、地代もかかってくるので実利回りはかなり低下しますし、そもそも物件価格が借地権なりかと言うとそれ自体微妙なところという印象を受けます。

月額地代（更新料積立金含む）は128円/㎡なのでけして高いものではありませんが…。

公式ホームページ

お部屋は43㎡の2LDK、南東角住戸です。上層階なので両方向共に視界抜けが得られる物件内で最も条件の良いポジションになります。

間取りとしてはそのような条件の良いポジションゆえに物件内で最も大きなプランニングが施されてはいるのですが、30㎡台前半が1LDKになっていることからも想像がつくようにこちらは43㎡ながら「2LDK」になっています。

このご時世なので驚くには値しないのですが、このエリアの借地権物件で43㎡の2LDKがプランニングされてしまうというのは、少なからず我が国のマンション（住宅事情）の行く末に不安を覚えますね…。

玄関廊下は限界までコンパクト設計になっていますし、ウォークスルークローゼットを採用したことで回遊動線も生じているので専有面積以上の使い勝手や空間的な広がりがあるとは思いますが、柱の食い込みはいわゆるコンパクトマンションの「それ」ですし、もうひと回り面積を大きくするか、せめてバルコニー側だけでも柱をきれいにアウトフレーム化するかぐらいの頑張りがあってしかるべきだったとも感じます。

洋室2の引き戸を大きく開け放つことが出来るようになっているので違和感少なく1LDK的に利用することも出来ますが、このエリアの借地権物件で1LDKが約4,000万円というのはやはりニーズは少ないでしょうから「2LDKありき」ということにもなってくるのかねぇ…。

坪単価は300万円。低層階は250万円ほどの水準で日照だけでなく眺望も望めることが少なからず考慮された水準ということになるでしょう。

ただ、とりわけ魅力的な眺望が広がっているわけではありませんし、2LDKと胸を張れるようなプランでもないのでグロスの嵩みを考えるともう少し単価が抑えられていてしかるべきだったと思いますね。