イニシア青砥【貴重な駅徒歩3分×14階建】12階82㎡6,798万円(坪単価274万円)

イニシア青砥。

青砥駅徒歩3分の14階建総戸数35戸(うち店舗1戸)のマンションです。

1フロア2~3戸の小規模物件にはなりますが、約5年ぶりの駅徒歩5分圏内だったエクセレントシティ青砥Ⅲよりもさらに駅に近く、かつ、線路沿いなどでもない魅力豊かなポジションになります。

青砥駅徒歩3分内での分譲は2004年のコスモ青砥セントラルスウィート以来になるでしょうか。

また、青砥にお住まいの方なら当然お分かりでしょうが、青砥駅界隈は高い建物が非常に少なくなっており、当物件が駅界隈では最も高い建物になりそうですね。

敷地はちょうど商業地域(及び近隣商業地域)と第一種住居地域の境に位置しており、当物件の敷地の大半を占める商業地域は高度地区の指定がなく、かつ、近隣に日影規制を考慮する必要のある土地も上手いことないポジションになっているのでこのような高さが実現しています。

23区内の駅前において、14階建程度では一般的にはなかなか視界抜けは得られないものですが、当物件は中層階以上で抜けが得られるという点も1つの魅力になってくるでしょうか。

通学区の青砥小学校は徒歩6分と言うまずまずの距離感ですし、徒歩5分のところには青砥平和公園などもあるので子育て世代にもバランスの良さを感じることの出来る物件と言えると思います。

公式ホームページ
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お部屋は82㎡の4LDK、南西角住戸です。低層建物が中心の南~西はもちろんのこと、上層階住戸は北西側のUR団地も越える高さにあるので申し分のないパノラマビューを得ることが出来ます。

間取りとしては、上層階のみに設けられた面積の大きなプランで、駅徒歩3分でのこの面積はこのご時世ではあまり見かけることのない優雅なものと言えるでしょう。

3LDKでなく4LDKなので1室1室にゆとりがあるとは言えませんが、角住戸ながら玄関廊下を一直線にしている上、柱の影響も少ないプランニングになっているので収納・居室畳数共に違和感のないバランスの良いものと出来ている印象ですね。

洋室3にはトールスライドウォールが採用されているので開け放つことで違和感なく広々二面採光の3LDKプランとしても機能しますし、小さいながらもコーナーサッシが採用されている点も気が利いています。

イニシアシリーズならではのウエルカムホール設計により玄関周りにワンランク上のゆとりがあるのも魅力ですし、イニシアクラウド渋谷笹塚などでも見かけた脱衣室が別途設けられている点も良い材料になってくるでしょうか。

一方、やはりイニシアシリーズらしく洋室全てが引き戸設計になっているのでデッドスペースが少なく非常に効率的というメリットはあるのですが、引き戸は開き戸に比べ遮音性ではどうしても劣る部分があるので住む方が居室を使い分けできるように開き戸のお部屋が1~2室はあっても良かったような印象はありますね。

坪単価は274万円。上層階の条件の良いポジションながら50~60㎡台の中層階住戸よりも安いぐらいの単価水準で、面積大プランなりにグロスの嵩みを考慮せざるを得なかったようです。

外観から明らかなように9階以下と10階以上でフロアプランが変わっており、こういった面積大のプランは10階以上に存在しているのですが、ヴィルレ川口プラウドふじみ野のように単価を抑えることの出来る低層階側に最も大きなプランを採用し、上層階の方に面積を絞ったプランを設けるというのも1つの手ではあったでしょうね。

そのエリアで検討されている方のニーズ(家族数)や予算によりけりなので「正解」はないですし、条件の良い上層階にこういった面積大のプランを持ってくるというのがオーソドックスな戦略ではあるんですけれどもね。

貴重な駅徒歩3分の14階建ではあっても共用部などで差別化を図るのは難しい総戸数35戸というスケールの物件に過ぎないので、7,000万円近いグロスは気になるところですが、このご時世ですので単価的に限って言えば違和感のないところかとは思います。

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