ガーデンパレス自由が丘【南面桜並木の第一種低層住居専用地域】2階75㎡9,988万円(坪単価442万円)

ガーデンパレス自由が丘。

都立大学駅徒歩13分、自由が丘駅徒歩14分の3階建総戸数28戸のマンションです。

最寄駅は自由が丘ではありませんし、アドレスも八雲三丁目になりますので、マンション名の「自由が丘」は少々疑問ですが、呑川本流緑道に敷地南面が隣接した第一種低層住居専用地域という貴重なポジションになります。

駅距離が少々あるというのもありますが、この界隈の第一種低層住居専用地域は戸建が主でマンションになることは少ないですし、まして南面が桜並木の美しい呑川本流緑道沿いとなる物件はそうそうありません。

都立大学駅へのアプローチはほぼほぼ呑川本流緑道経由になりますので春は花見をしながらアクセスできるというのも魅力ですね。

ちなみに、デベロッパーは第一交通産業×三信住建になります。
「アーバンパレス」ブランドでファミリータイプ、「ラコント」ブランドでコンパクトレジデンスを供給している第一交通産業ですが、こちらは新ブランドということになるのでしょうか。
※ちなみに、三信住建のブランドは「プレミアムレジデンス」です。

ラコント文京白山ラコント早稲田は単価的には当物件に匹敵する高水準でしたが、それらはコンパクト物件であり、ファミリータイプ中心の「いわゆる億ション」は第一交通産業にとって初めての試みになるはずです。

設計は福井英晴建築設計事務所、施工は多田建設です。
「普遍の建築美」がコンセプトになった低層建物件ですし、景観などが考慮され建築物に様々な制限などもあるエリアですので、外観に大きな特徴があるわけではありませんが、緑道沿いの階段を数段上るエントランス周りは良い雰囲気ですね。
※この界隈は大雨などの際には浸水することもあるので、その点が考慮され1階部分がグラウンドレベルよりも上がっているのでしょう。

また、特に素晴らしいと感じるのがガラス面豊かな内廊下設計です。
小規模物件ながら内廊下の幅はかなりしっかりしたものですし、フロア中央部にふんだんに吹抜を設けたことで住戸だけでなく内廊下にも光が差し込みやすくなっています。これはなかなか贅沢な設計ですね。

公式ホームページ
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お部屋は75㎡の3LDK、南向き中住戸です。もちろん南面は呑川緑道で、春は間近に桜並木を望むことが出来ます。緑道の向かいももちろん低層住宅街なので低層階でも半永久的に日照抜群のポジションになります。

間取りとしては、昨今の中住戸にしては大き目の面積が確保されており、この地らしさを感じることが出来ますね。近隣は大きめの戸建が中心になったエリアで、戸建とは予算的なかぶりが少ないのでこのぐらいの面積帯(価格帯)でもニーズはあるでしょう。

最大のポイントはやはりライトコート(吹抜)でしょうか。
内廊下物件ですので3LDK中住戸は行灯部屋が出来てしまうのが普通なのですが、当物件はライトコートを設けることでそれを回避しています。

こういったケースでは「隣接する2プランで1つのライトコートを共有する」ような設計になっていることも少なくありませんが、当プランは1プランで1つのライトコートですし(むろん上下階では共有している)、3階建の低層物件なのでライトコートには上部から光が入りやすいという点も良い材料と言えます。

ライトコートの採光は方角や高さはもちろんのこと、微妙な建物形状の違いなどによっても変わってくるので青田売りだと採光が計りにくいところがありますが、当物件は今年1月に完成済で実物で確認できるというのも心強い点でしょうね。

良好な南面条件のわりには南面開口部の設計が地味な点はちょっと残念ですが、全体としてかなり頑張りが窺える物件と言えるでしょう。

坪単価は442万円。最上階南東角住戸は坪単価500万円ほどの水準になっており、それと比べればまだ安いものの、300万円台中盤~後半程度のノン南向き住戸(桜並木が望めない東向きと西向き)に比べるとやはり立派な水準ですね。

ブランド力があるとは言えませんし、駅近信仰の強いトレンド下においてはおよそ1億という水準に難しさがあるのも確かですが、このポジションのそれなりの大きさの戸建はこのお値段では買えませんし、この桜並木を眼前に望む好ポジションならばこの水準でも違和感はないでしょう。

設備仕様面は、総戸数28戸という小規模ながらディスポーザーがついているあたりが高額物件らしいですし、食洗機、トイレ手洗いカウンター、フィオレストーンの水回り天板など違和感のないものがそろっています。

管理費は319円/㎡。内廊下、かつ、ディスポーザー付の小規模物件なので良心的な水準ですね。

駐車場は全9台で平置と機械式の併用になります。
呑川緑道沿いは歩行者のみのアクセスで、車が入れる敷地北側道路沿いに駐車場が配置されているので、無理なく歩車分離出来ていますし、ランドプランにも無駄がありません。

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