プラネスーペリア石神井公園【上手な凸で回遊動線も実現】2階76㎡5,833万円(坪単価255万円)

プラネスーペリア石神井公園。

大泉学園駅徒歩12分、石神井公園駅徒歩14分の7階建総戸数74戸のマンションです。

東大泉2丁目、大泉学園駅と石神井公園駅の中間付近に誕生する物件になります。

いずれは地下を外環ノ2が走り、地上には道路拡幅による地上部街路が施されることが計画されている土支田通りから少し西側に入ったポジションで、用途地域的には準工業地域になるものの、周囲は住宅が中心となった落ち着きのあるポジションですね。

当物件の敷地は以前畑でしたし、駅距離のあるポジションなりの良い意味での長閑さと言ったようなものも感じます。

徒歩6分のところに商業施設T・ジョイSEIBU大泉があるので買物利便性は上々ですし、石神井公園(徒歩14分)に比較的アクセスしやすいポジションというのもやはり魅力になってくるでしょう。

通学区の大泉東小学校は徒歩8分という距離感なので近いとは言えませんが、大通りを越えることなく行けるのは良い点でしょうか。

最寄駅は大泉学園ですし、石神井公園も特別近いポジションではありませんので物件名の「石神井公園」は違和感がありますが…。

公式ホームページ
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お部屋は76㎡の3LDK、南西角住戸です。全戸西向きの物件になりますので1フロア1戸だけの南に面したプランになりますね。
南側道路の向かいにはマンションがありますが、道路があることで距離はかなり確保出来ておりこの低層階でも日照は申し分ありません。西側にはブライトガーデンが施されますし、低層階ゆえのグリーンビューという魅力もありますね。

間取りとしては、1フロア1戸だけの南向きプランということでそこそこの大きさにはなっています。

ベースは田の字ですが、南東部を凸にしたことでいわゆる田の字プランとは異なる特徴を生み出せている点が最大のポイントになるでしょうか。

角住戸にしては廊下が短めながら洋室1をLDからかなり離れた位置のノンリビングインと出来ていることで居室独立性が高くなっていますし、その中間位置に2WAYの洗面所を設計したことで回遊動線を確保しているのも非常に興味深い点です。洋室1から直接洗面浴室に行ける動線はかなり魅力的でしょう。

まだ寝ていたいのに相方が起きて洗面所で支度をされると…というネックもあるにはありますが、起きる時間帯に差の小さいご家族であればこの動線はかなり魅力的だと思いますね。

また、南面が雁行設計になったプランなりに開口部が充実しており、浴室にも窓があるのは嬉しい材料ですし、LDは角位置(二面採光)でないながらもウォールドアを開くことで開放感の高い二面採光の空間になるのも良いでしょう。

角住戸にしては効率性を高めることが出来ているためか収納も充実していると感じます。

坪単価は255万円。「1フロア1戸の南向き」だけあって同階の他プランよりも一回り高い単価水準になっていますが、角住戸にしては効率性が高いですし、日照の差を考えれば当然の価格設定ということになるでしょうね。
西側正面にブライトガーデンが見えるのもこのプランとこの1つ北側のプランぐらいですし、南向き住戸率の低さからするとさらに単価差があってもおかしくなかったとすら感じます。

駅近信仰が強まる昨今のトレンドからするとこれ以上の単価設定は厳しいのは間違いありませんが、角住戸率と南向き住戸率が低い物件特性からするともう少し強めに設定されていてもおかしくなかった印象ではありますね(こちらを高くするのではなく、これ以外のお部屋を安くすることでも単価差を大きくすることは出来ますが、採算的にこれ以外のお部屋の単価を全体的に下げるというのは厳しいのでしょうね…)。

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