プラネスーペリア石神井公園【7階建ゆえの豊かな空地だが、駐車場の少ない全戸西向き】2階58㎡4,138万円(坪単価235万円)

続けて、プラネスーペリア石神井公園。

設計・施工は長谷工で直床です。
最高高さ20mエリアの7階建なので直床になるのも仕方のないところと言えますし、7階建としてフロア数を増やし建蔽率を下げたことで可能となった空地率(約53%)の高いランドプランには見どころがありますね。

前回の記事で書いたように敷地南西部にはブライトガーデンが設けられており、それはエントランスアプローチにも面したポジションになるのでエントランス周りの魅力も高いですし、敷地北西部のほぼすべてを平置駐車場全18台としている点も空地率の高い物件ならではの魅力の1つにはなってくるでしょう。

駅距離のあるポジション、かつ、将来的に外環ノ2や地上部街路が出来るであろうエリアになりますので、25%にも満たない駐車場附置率はいかがなものかと思ったりもしますが、ランニングコストのかかる機械式駐車場がないためか管理費は188円/㎡とリーズナブルな水準に出来ており、車を必要としないライフスタイルの方には悪くないでしょう。
駐車場にはシャッターゲートなどは施されないようですし、リセールの際に「駐車場が満車」という点が影響することも少なくないのでそういった点には注意が必要かとは思いますが…。

前回のプラネスーペリア石神井公園

公式ホームページ
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お部屋は58㎡の2LDK、西向き中住戸です。敷地中ほどの西向き住戸で正面方向には2~3階建などの低層住宅を望むポジションになります。
低層階だと日照面への影響もありますが、南西方向からは日照を得ることが出来るでしょう。

いわゆる西向きよりも若干北西に傾いたポジションであり、北東側隣接地にヴィルヌーブ石神井公園があることを加味しても、敷地南端3分の2ほどの部分は東向き(南東向き)とした方が良かったように感じますし、そもそも平置駐車場のある部分に南向きの棟を設計するのも一案だったようにも思うのですが、日影規制などを考慮した結果なのでしょうか。

南向きの棟を7階建などにするのはむろん不可能ですし、空地が少なくなると駐車場の配置なども難しくなってくるとは思いますが、日照的なものを考えると…ね。

間取りとしては、共用廊下側の半分をエレベーターにえぐられたオーソドックスな2LDKプランになります(3LDK田の字プラン中心の物件内では非常によく見かけるものです)。

そのためさして特徴はないのですが、収納を減らして居室畳数を重視していると感じますね。

58㎡は昨今の2LDKにしてはむしろやや大きいぐらいなので、LDは10畳ほどにとどめ、その分、収納を充実させるのが一般的なプランニングという印象なのですが、当プランはLDを11畳、洋室も最低5.5畳と居室が大き目です。

先ほどのプラン同様にウォールドアが採用されているのは良いのですが、連窓サッシが採用されていないのは残念です。

坪単価は235万円。かなり南北に長い敷地になるので同じ西向き中住戸でも前建との距離や視界条件にはわりと差があります。当プランのポジションはブライトガーデンを望めず、平置駐車場が正面になる開けたポジションでもないため物件内ではこなれた水準になっているようです。

ただ、このような駅距離のあるポジションでの58㎡の2LDKは中途半端な印象があるのも事実ですし、2LDKとは言え日照面の弱さも気になるところにはなってくるでしょうね。
南向き住戸率をもっと高めることが出来ていれば全体として販売単価が伸びたと思いますし、ノン南向き住戸はもう少し単価を抑えることが出来ていたかもしれません。

設備仕様面は、ディスポーザーはなく水回りの天然石天板仕様もありませんが、食洗機、トイレ手洗いカウンターはついています。浴室照明がダウンライトではなくブラケットタイプなのは少々残念ですが、全体的に違和感のない単価なりのものという印象になりますね。

管理費は188円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしな上、全台平置駐車場と出来ているためこなれた水準ですね。

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