プレミスト本厚木【開口部は地味だが、緑豊かなランドプラン】4階74㎡4,370万円(坪単価195万円)

続けて、プレミスト本厚木。

設計・施工は長谷工で、ルネ本厚木同様に直床になります。
坪単価200万円前後の物件ですし致し方ないところと言えるでしょうか。

むしろ、前回のプランでお分かりのように妻面の開口部の貧弱さの方が勿体なく感じますね。ルネ本厚木なんかは角住戸の開口部に特色を持たせた物件ですし、同じ長谷工設計・施工のプレミストでもプレミスト湘南辻堂アクフェイスなんかは特徴ある角住戸になっていましたので、当物件のプランニングに少々単調な印象があるのは否定出来ません。

そもそも当物件の敷地形状や周囲の建物との位置関係からすれば全戸南東向きでなく、そこに南西向きも加えることで、全体的によりワイドスパンなプランを実現することも可能だったと思いますし、もうひと工夫欲しかったという思いはあります。

一方、ランドプランに関しては奥行約5mのフロントガーデンが印象的です。
エントランス脇にはそのフロントガーデンを望むガーデンラウンジが施されますし、それ以外にもインナーガーデンを設けるなどプレミストシリーズらしい緑に力を入れた物件になります。

二番煎じという印象があるのも事実ですが、プレミストシリーズは野村不動産のプラウド同様にエントランス周りに力を入れるのが基本戦略になっており、当物件も例外ではありません。

むろん敷地面積や敷地形状などが影響するので物件によりけりな部分もあるのですが、プレミスト志村三丁目プレミスト中野通りなんかは非常に見所豊かなものになっていますし、たまたまそういった物件が続いたというのもあるのでしょうがここ最近のプレミストはプラウド以上にその傾向を顕著に感じることが出来ますね。

当物件は19階建と高さを出せているので空地率(約57%)は高くて当たり前ですし、空地の多くは駐車場になってくるのですが、屋上デッキやプレイラウンジなどの共用スペースも設けていますし総戸数144戸というスケールなりの共用部を実現出来ています。

前回のプレミスト本厚木

公式ホームページ
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お部屋は74㎡の3LDK、南東向き中住戸です。中ほどに位置した中住戸で、南東方向には12階建のマンションが被ってきますが、その東側は青空駐車場であり時間帯によっては日照も得ることのできる低層階にしてはまずまずのポジションになります。

抜けがある分、線路の騒音の影響が大きくなっているという側面もありはしますが…。

間取りとしては、中住戸にしてはしっかりとした面積が確保されたプランで、やはり競合4物件の中で「このエリアなりに最もオーソドックスなプランニング」を採用した物件と言えるでしょうね(ルネの中住戸には76㎡もありましたが、基本プランは3LDKでなく4LDKでした。むろん3LDKをセレクトすることも可能ですが…)。

共用廊下側の柱の食い込みは褒められたものではありませんが、洋室3と玄関を少し凹ませたことで共用廊下との間に少しでも間隔をあけようとしている点は悪くありませんし、「ウォールドア×連窓サッシ」が採用されている点もこの単価帯の物件としては評価出来ますね。

74㎡という近年の中住戸3LDKとしては大き目の面積になっているので収納も充実していますし、また、奥行のあるバルコニーがあるので空間的な広がりも十分です。

スロップシンクがついているのも魅力ですね。

坪単価は195万円。ルネよりも駅に近い分幾分単価が高く、前述のように近年の3LDK中住戸としては大きめゆえにグロスが嵩んでいるあたりが販売面でのカギとなるお部屋でしょうね。

70㎡と74㎡の違いをどこまで伝えることが出来るか、伝わるか、が大きなポイントになるかもしれません。

なお当物件の第1期は40戸(進捗率約28%)と後発ゆえにやはり厳しい数字になりました。契約率がどの程度になるかにもよりますが、この戸数で契約率が8割以上を見込めるのであればもっと多くの戸数を出していくでしょうし、競合4物件の中で最後発となることが強く影響してしまっているのは間違いないでしょうね。

当物件の完成は2020年11月でまだまだ時間があるのでまだ慌てるような状況ではありませんが…
※レーベンも2020年8月、ザ・パークハウスは2021年2月、ルネですら2020年2月と、いずれも物件スケールのわりにはかなり早くから分譲を開始しており、競合との兼ね合いもありどのデベロッパーもある程度販売が長期化することを見込んでいるのでしょう。

設備仕様面は、水回りの天然石天板仕様がないのは価格帯的に当然のことですし、ディスポーザー、食洗機に加えトイレ手洗いカウンターまでついているので、この価格帯の物件として十分以上のものと言えます。

管理費は157円/㎡。外廊下ですが、ディスポーザー付ですのでスケールメリットがある程度効いたリーズナブルな水準と言えるでしょう。

駐車場は身障者用1台(平置)を除いた81台が機械式になっており、機械式駐車場の修繕維持コストも馬鹿にならないはずですが、使用料が16,600~23,100円とそれなりの水準なので管理費にしわ寄せが来ていない感じなのでしょうか。

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