オープンレジデンシア桜新町ガーデン【南面良好×図書館・小学校至近】2階73㎡7,498万円(坪単価338万円)

オープンレジデンシア桜新町ガーデン。

桜新町駅徒歩9分、上町駅徒歩11分の6階建総戸数24戸のマンションです。

弦巻4丁目に位置した物件で、桜新町駅からは教育センター通りを北上する感じなります。

駅距離は少々ありますがそれでも徒歩10分内ですし、目の前が中央図書館、通学区の松丘小学校までも徒歩2分という点も少なからず魅力になるであろうポジションですね。

設計はカイ設計、施工はオープンハウスアーキテクトになります。

30~50㎡台も少なくない総戸数24戸という小スケールの物件ではありますが、敷地面積は720㎡とそこまで小さくはなく、教育センター通りの通り沿いからわりとセットバックされた位置に設計されたエントランス、また、シックなトーンでまとめられた外観も悪くないでしょう。

通り沿いの物件ゆえか平置駐車場4台を設けることが出来ている点もオプレジでは珍しく良い材料で、特に面積が大き目のファミリータイプにとっては魅力的な点と言えるでしょうね(ご自身では駐車場が必要なくともリセール時に功を奏する可能性がある)。

公式ホームページ
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お部屋は73㎡の2LDK+S、南東角住戸です。南側はファミリーマートとファミリーマートの駐車場、東側は教育センター通り(向かいは図書館)ということで低層階ながらかなり恵まれたポジションになりますね。

間取りとしては、上層階のルーバルプランやメゾネットプランを除くと最も面積の大きなもので、その恵まれたポジションなりの面積帯になっていると感じます。

ただ、一方で、その南面条件を活かしきれているとは言えない貧弱な南面開口部は勿体なく感じますね。

オープンハウスは基本的に開口部に力を入れないデベロッパーでそもそもの期待が小さいだけに、何ら驚きはないのですが、将来的な保証こそないとは言え、この南面条件はなかなかないものですので、開口部の大きさはともかくL字のバルコニーを設計するなど、南面にもバルコニー(むろん視線に配慮して手摺はコンクリもしくは曇りガラスにする)を設けるぐらいの頑張りがあっても良かったのかなと。

メインバルコニー側ですら柱の食い込みがあることも少なくないオプレジシリーズなので東側だけでも柱がアウトフレーム化されているのは良い材料と言えなくもないですが…。

角住戸にしては廊下が短めなプランではあるので、LDKの15畳やサービスルームの8畳など居室畳数を大き目に出来ているのは1つの特長と言えるでしょうか。

坪単価は338万円。30~50㎡台の小さめのお部屋は1階東向き住戸でもこのぐらいの単価設定になっており、面積が大きめであること(グロスが嵩むこと)が影響してか南面良好な恵まれたポジションのわりには幾分こなれていると感じます。

オプレジは駐車場が1台もない物件が少なくなく、こういったファミリータイプにとってはそういった点がマイナス要素になることも少なくありませんが、この物件は4台あるのでその点からも良いですし、駅徒歩9分という距離感、また、図書館・小学校が近いポジションからしてもファミリー向けという印象のある物件になりますので、ブランド力に欠ける点を考慮してもファミリータイプのこの単価水準は悪くないのかなと。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗機、ミストサウナ、フィオレストーンの水回り天板、トイレ手洗いカウンターとそれなりのものになっています。
ここ数年のオプレジと言えば「シーザーストーン天板」だったのですが、フィオレストーン天板になっていますね…。

そこまで高級感に差があるとは思いませんが、コストダウンという形にはなるのでしょうか。

管理費は288円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしにしては高めですが、オプレジらしい小規模物件になりますのでこのぐらいの水準になることに違和感はないでしょう。

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