クレヴィア小石川後楽園【南面に礫川公園×小石川後楽園】14階81㎡12,904万円(坪単価530万円)

クレヴィア小石川後楽園。

後楽園駅及び春日駅徒歩2分、水道橋駅徒歩12分の15階建総戸数100戸(事業協力者住戸42戸含む)のマンションです。

今年ではなく昨年2018年のお正月に「ちょっと気になるマンション」として挙げたDIK小石川マンションの建替計画で、道路を挟んだ南側に礫川公園、そしてその先に広大な小石川後楽園を望むことが出来るスペシャルな物件になります。

同時期分譲のクレヴィア本郷春日ステーションフロントも春日駅出口まで10mという貴重なポジションですが、この物件の南面条件には駅まで10m以上の希少性があると思いますし、それに加え丸の内線まで徒歩2分という点も大きな魅力となるでしょうね。

時期的に本郷春日同様、パークコート文京小石川ザ・タワーとの競合は避けられず悩んだ方(悩んでいる方)も少なくないかと思いますが、パークコートは南面条件がここのように優れているわけではありませんし(それに数少ない条件の良い南の角住戸は事業協力者住戸がほとんどで数が少ないがゆえに価格帯的にも…)、ここは南面条件で明らかな差別化が図られているので日照と眺望を両立させたい方、小石川後楽園などのグリーンビューに重きを置きたい方には競合しているようで競合していない魅力豊かな物件ということになるかと思います。
※ここも建替案件ということで南向きは事業協力者住戸もわりとありますが、事業協力者住戸は南の中層階以下が多くなっており、上層階は思っていたほどではなくデベロッパーのある種の頑張り(?)が窺えます。

同様に後楽園駅徒歩2分ながら落ち着きもある環境にあったル・サンク小石川後楽園が日の目を見ることが出来なくなったことは本当に残念で、ここはそのような落ち着きこそありませんが、特別な立地の物件であることは間違いないでしょう。

公式ホームページ
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お部屋は80㎡超の3LDK、南向き中住戸です。上述のように礫川公園と小石川後楽園を一望できるスペシャルな上層階南向き住戸になります。
中層階以上でかなりの視界抜けが得られますし(前が公園なので将来不安もない)、必ずしも上層階に拘る必要はないはずですが、上層階に行くと南面道路も気になりづらくなりますし、このポジションは本当に贅沢ですね。

間取りとしては、中住戸ながら大き目の面積帯が確保されており、この恵まれたポジションを意識してのものということになるでしょう。

LDを含めた3室を南面に配置出来たワイドスパンプランですし、80㎡超というゆったりとした面積がありながら玄関廊下がコンパクトな設計なので効率性が高く、収納面でもゆとりを感じることが出来ますね。

一方で残念なのは洋室全室がリビングインである点と連窓サッシが導入されていない点でしょうか。

洋室3が行灯部屋になってしまう専有部形状からすると全室リビングインは仕方ないっちゃ仕方ないのですが、開口部に関してはやはり物足りなさがありますね。

洋室3がリビングインの引き戸設計である分、洋室1・2は開き戸でLDとの一体利用は想定していないので連窓サッシを採用しても効果が薄いということなのかもしれませんが、洋室1or2側に向かって連窓サッシを導入していればLD内の開口部幅自体をこれよりも広げることが出来たはずで、せっかく眺望的な魅力の高いポジションなのですからさらに魅力を高めるものに仕上げていて欲しかったという思いはありますね。

また、全体的にゆとりを設けた分、LDは13畳と専有面積のわりに大きなものではないですし、キッチンもオープンキッチンではないので空間的な広がりが得られないのも少々気になる要素の1つにはなってくるでしょうか。

なお、柱の断面が長方形になる扁平柱が採用されており、柱が室内からの視界を邪魔しにくい設計になっているのは評価出来る点ですね。

坪単価は530万円。パークコートには南向き中住戸自体存在していませんが、数少ない南東角。南西角は坪単価約580万円~という感じでしたし、上述のように純粋にはあまり競合していないお部屋になります。

この面積帯であれば浴室は1418でなく1620が相応しかったように思いますし、「中住戸なりのプラン」と感じてしまう部分も少なくありませんが、その希少性の高いポジションを鑑みるとこのご時世としてまずまずの水準と言えるのではないでしょうか。

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