クレヴィア小石川後楽園【幅広いプラン・価格帯なりの難しさ】5階54㎡7,206万円(坪単価442万円)

続けて、クレヴィア小石川後楽園。

設計は安宅設計、施工は大末建設、そしてデザイン監修はアルキフォルマです。
アルキフォルマは住友商事のクラッシィシリーズの実績が豊富な会社でクレヴィアでは初の起用になるでしょうか。

当物件は総戸数100戸ではありますが、南北に長い敷地形状で、礫川公園や小石川後楽園を望むことの出来ない30戸ちょっとの北棟(東向き及び西向き)は20~30㎡台のコンパクトプランがほとんど設計になっているので、数字ほどのスケールがあるわけではありません。

そのせいもあってか南向き住戸の優に億を超える価格帯からすると共用部や外観デザインに少々の物足りなさを感じるのも事実で、いくら立地だけで売れてしまう物件(南向き住戸の話)とは言ってももうひと頑張り欲しかった印象になりますね。

エントランスホールはライブラリー、ラウンジ、ギャラリーと言う3つのスペースで構成されており、ギャラリーの隣には中庭も隣接しているので全部合わせるとスペース的にはなかなか充実してはいるのですが、それほど高級感のあるものではないですし、3つの空間を仕切ることなく2つもしくは1つの空間として空間的な広がりを演出した方が魅力が高まったような印象もあります。

エントランスホールはエレベーターホールよりも奥にあるので行こうと思わないとそちらに行くことはないでしょうし、何か勿体ない印象を受けてしまうのも確かですね。
※パークコートの「あの共用部」との比較で言っているのではなく、単純にせっかくの共用スペースを活かしきれていないような印象があるのです。

また、外観はグリッドラインを意識したものではありますが、ごくごく一般的なデザインという感じで、ガラス手摺をバルコニー床の側面まで覆ったり、上中下階別に異なるマテリアルを用いるなど(一例に過ぎません。これ以外にも様々な方法があるでしょう)、さらなるインパクトと高級感があってもおかしくなかったのかなと。

全体的に上品なカラーリングとデザインが採用されているのでクレヴィアシリーズらしい「手堅さ」のようなものは感じますが、昨今の高騰するマンション市況、さらに言うとパークコート文京小石川ザ・タワーという強力なライバル(前回の記事で書いたように南向き住戸は必ずしも競合していないと思いますが…)がいることを考えるともうひと工夫欲しかったという思いはありますね。

まぁ、パークコートとはあまりにスケールが違い過ぎるわけでどう頑張っても共用部等であちらには勝てない以上、「下手にコストをかけ過ぎない」というこの戦略は間違いではないですし、20~80㎡台・グロス価格幅約1億の幅広いレンジのプランニングにしてしまったがゆえの難しさがあるのは間違いありませんが…。

前回のクレヴィア小石川後楽園

公式ホームページ
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お部屋は54㎡の2LDK、北東角住戸です。東側は道路の向かいそう遠くない距離に当物件と同じような高さの建物がありますが、北側はわりと先まで戸建などの低層住宅が並んでおり、視界的にも悪くないポジションになります。

間取りとしては、タワマンなどの大規模物件ではなかなか実現することのない50㎡台の「角住戸」で、パークビューの南向き住戸でこそありませんが、視界的にも悪くないポジションを活かした開口部的な特色もあるものになります。

角住戸ながら玄関位置が良好なタイプなので廊下は短めながらも洋室1室をノンリビングインに出来ていますし(エレベーターがこの位置になければ洗面所もノンリビングインに出来ましたが…)、柱がわりときれいにアウトフレーム化出来ている点も魅力ですね。

洋室2の引き戸は梁が邪魔にならない位置にあるので、引き戸はもっと大きく開け放つことの出来るものに出来たはずで、そのようになっていないのはかなり残念ではあるのですが、住宅ローン控除が適用できる大きさの2LDKとして上手に纏めた印象です。

ただ、収納は少々少なめな印象になるでしょうか。

坪単価は442万円。パークコートの低層階(と言ってもこのお部屋よりも上の階)2LDKは坪単価480万円前後という水準ですのでやはりそれよりも一段下の水準になっています。
パークフロントの南向き住戸のようなスペシャルなポジションではないため、単価差はやや小さい印象もありますが、駅徒歩7分のブランズ文京小石川レジデンスの低層階2LDKですら坪単価400万円ほどの水準ですし、交通至便なこの立地のこの単価はこのご時世として違和感のない水準ということになってくるでしょうね。

設備仕様面は、本郷春日同様に食洗機、フィオレストーンの水回り天板、トイレ手洗いカウンターなどがそろっていますし、ディスポーザーもついていますが(40㎡台以上)、本郷春日よりも一回り上のお値段設定となった物件なので少々の物足りなさはありますね。20~30㎡台は床暖房がついていないのも残念です。

管理費は285円/㎡。内廊下、かつ、ディスポーザー付ですし、常々言っているように管理費(ランニングコスト)は物件価格(購入者の支払能力)に少なからず比例するのが現実ですのでリーズナブルに感じますね。総戸数100戸とは言え、3分の1程度は20~30㎡台になる物件ですのでけしてスケールメリットがあるわけではないですしね。

駐車場は全9台で身障者用を含む2台のみが平置、残りの7台が機械式になります。

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