オープンレジデンシア六義園テラス【大和郷がオプレジ郷に…】3階76㎡10,780万円(坪単価470万円)

オープンレジデンシア六義園テラス。

巣鴨駅及び千石駅徒歩6分、駒込駅徒歩8分(東京メトロ。JR線は徒歩10分)の地上4階地下1階建総戸数19戸のマンションです。

直近のオープンレジデンシア六義園山手プレイスこそ豊島区巣鴨1丁目アドレスでしたが、2017年12月分譲のオープンレジデンシア文京六義園オープンレジデンシア六義園サウスコートに続き文京区本駒込6丁目で近年だけで3物件目のオプレジになります(直近ではありませんが、2013年にもオープンレジデンシア本駒込六丁目も分譲しています)。

この大和郷エリアには分譲マンションは数えるほどしか存在していないので、たった1年あまりの期間で3物件(+1)のオプレジの供給は驚きとしかいいようがないですね。

立派な戸建が中心のエリアとは言え、1つの土地だけではマンション向きの大きなものは少ないので余計に(小規模の)オプレジがフィットするということではあるのでしょうが、それにしても…。

設計は尾崎建築設計、施工は新三平建設です。

ここもかなりの小規模物件になりますし、敷地面積自体も600㎡ちょっとの物件になるのでやれることは限られていますが、マリオンに加えところどころに打放しを採用するなど、高額物件なりの部分は見受けられます。

ただ、やはり駐車場は1台も設けられていませんし(来客用・身障者用の1台のみ)、ここは斜向かいのオープンレジデンシア文京六義園よりもさらに面積が大きなプランニングが多くなっているので、そういった意味でのチグハグ感は少なくないですね。

まぁ、駐車場などはなくてもいいし、「パフォーマンスも並以下でいいから立地のわりにこなれたグロスのお部屋が欲しいというニーズ」を満たすのがオプレジなのだとは思いますが、近年のオプレジはけして「単価」がこなれているわけではないですし…。

公式ホームページ
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お部屋は76㎡の3LDK、南角住戸です。建築基準法上は2階になる住戸で、南東道路のグラウンドレベルが建築基準法上の1階になるので一般的な2階住戸と同等ですね。

南東にも南西にも当物件と同じぐらいの高さのマンションがあるので、この低層階住戸は日照が妨げられる時期・時間帯もありますが、南方向は戸建などの低層建物が多くなっているので、第一種低層住居専用地域としては圧迫感のない上々のポジションと言えるでしょう。

間取りとしては、物件内では大き目のものになります。
上述の六義園オプレジのうち最もゆとりあるプランニングがなされていたのは当物件の斜向かいのオープンレジデンシア文京六義園なのですが、それでも1戸(94㎡)を除き41~71㎡というプランニングで、40~50㎡台が中心となっていました。

当物件にも1戸だけ94㎡があるのは同じなのですが、それ以外はこのプランも含めほとんどが60~70㎡台となっており、先行物件とは違う面積帯で勝負しようとしている意図を明確に感じることが出来ます。
「大和郷らしいプラン」とまでは口が裂けても言えませんが、それでもそれなりの大きさになっているのは評価出来る点でしょうね。

まぁ、より面積が大きくなりグロスで億前後になるお部屋が盛りだくさんであることを考えると「駐車場なし」というのがマッチしているのかどうかは甚だ疑問ではありますけれどもね…。

さて、肝心の間取りですがオプレジとしてはかなり珍しい76㎡というしっかりとした面積になっているので各居室の畳数を大き目に確保することが出来ていますし、柱の食い込みもオプレジにしては抑えられているのも好印象です。

開口部はいつものオプレジそのまんまで非常に地味ですし、奥行の浅い小さなバルコニーもやはり残念ではありますが、L字型のキッチンにはゆとりを感じますし、収納も充実していると思います。

洋室3の引き戸はもう1枚分扉を開け放つことの出来るものになっていると良かったと思いますが、オプレジのウォールドアって見ないですから仕方ないですかね…。

坪単価は470万円。オープンレジデンシア文京六義園の94㎡の最上階住戸は坪単価558万円という水準でしたのでそういったお部屋と比べるとまだこなれてはいますが、六義園サウスや六義園山手プレイス(豊島区)の中低層階と比べるとかなり強めの水準で、やはり「大和郷の第一種低層住居専用地域内の南向き住戸」という点がしっかりと考慮されている印象になります。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗機、ミストサウナ、フィオレストーンの水回り天板、トイレ手洗いカウンター、廊下・洗面室・トイレ床のタイル貼など、それなりのものにはなっています。

管理費は320円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが小規模物件ということもあり高めの水準になってしまっています。

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