リビオレゾン千代田岩本町ルジェンテ【二次元的には開口部豊かですが…】54㎡6,935万円(坪単価421万円)

リビオレゾン千代田岩本町ルジェンテ。

岩本町駅徒歩3分、秋葉原駅徒歩5分(東京メトロ。JR線は徒歩7分、つくばエクスプレスは徒歩8分)、小伝馬町駅徒歩6分、馬喰町駅徒歩7分、神田駅徒歩8分、馬喰横山駅及び東日本橋駅徒歩9分の14階建総戸数65戸のマンションです。

2012~2013年にかけて、岩本町駅界隈ではリビオレゾン千代田岩本町ザ・マークス及びザ・レジデンスが分譲されていますが、当物件は「ルジェンテ」と入っていることからもお分かりのように日鉄興和不動産単体ではなく東急リバブルとのJVになりますね。

リビオレゾンの前2物件は相場が安い時期の分譲だったこともあり比較的面積にゆとりがありましたが(ザ・マークスは平均専有面積50㎡弱とそれほどではないが、ザ・レジデンスは平均で70㎡を超えたこの界隈では異例とも言えるプランニングでした)、ここは20~50㎡台ですので「今風」ですね。

近年この界隈で分譲されているシティインデックス神田、ライオンズ千代田岩本町ミレス、サンクレイドル千代田岩本町なんかと共通点の少なくないプランニングということになるでしょう。

この界隈の物件の例に漏れず囲まれ感は少なくありませんが、最寄駅まで徒歩3分、さらにJR秋葉原駅まで徒歩7分という利便性はかなりのものですし、大通りから一本入った比較的落ち着きのある環境という点も1つの長所になってくるでしょうか。

設計はスタイレックス、施工はリンク・トラストです。

昨今のリビオレゾンは南條設計室やフレグラインなどを起用し、かなりデザイン的に目立つ物件が増えてきていることからするとここはそこまでの印象がないのですが、ガラスや間接照明を用いたエントランス周りは都会的ですし、白を基調とした光が印象的なエントランスホールも個性的なものではありますね。

20~50㎡台とは言え、総戸数65戸というそれなりのスケールがあるわりにはエントランス周りがややコンパクトな印象がありますが、敷地面積400㎡に満たない物件ですしこんなものですかね。

コンパクトレジデンスとは言え、高額な単価帯の物件なので直床なのは残念ですし違和感があります。

公式ホームページ
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お部屋は54㎡の2LDK、南東角住戸です。南東側交差点の向かいには当物件と同じ14階建のシティインデックス千代田岩本町がありますし、それ以外の方角にも同じような高さの建物が複数ありますので、上層階でも視界抜けが得られる感じではありません。

ただ、この上層階住戸であれば日照は問題ありませんし、南側は視界抜けもそこそこ得られるでしょう。

間取りとしては、物件内で最も条件の良いポジションなりに最も大きなものになっています。
角住戸ながら玄関位置が良好なプランで、比較的効率性の高いものとなっているのは評価出来る点です。

また、小規模物件ですので柱の食い込みはそれなりにありますが、このレベルならば悪くないと思います。

ただ、一方で南面の逆梁カウンターは少々気になりますね。
逆梁とすることで天井を梁のないフラット空間に出来るわけですし、逆梁カウンター自体は悪いものではないのですが、当物件のカウンターはかなり高いです…。

カウンターが高いことでサッシの立ち上がり位置もかなり高くなっていますし、身長が低めの方は特に残念に感じるはずです。

囲まれ感の強い立地とは言え、開口部により採光は大きく変わってくるものですし、せっかくの角住戸でこの開口部は勿体ないな…と。

カウンターがあることで洋室2の引き戸の開きも中途半端ですね。

坪単価は421万円。20㎡台は低層階でもこのぐらいの単価水準になっており、面積が大きく価格のグロスがそれなりになる分、多少なりとも単価は抑えられている印象にはなります。

ただ、前述のようにこの界隈は近年似たような面積帯・コンセプトの物件の供給が少なくありませんし、当物件自体もとりわけ目立つ材料があるわけではないので、昨今のマンション市況の強い停滞感からするともう少し価格面でのインパクトが欲しかったというのはあるでしょうね。

設備仕様面は、小規模のためディスポーザーはありませんが、食洗機やトイレ手洗いカウンターはついています。
キッチン天板は人造ですがデュポン社製の質感の良いものが使われています。

管理費は355円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしにしては高い水準ですが、スケールメリットが得られるような規模があるわけではないので違和感のある水準ではないでしょう。

駐車場は全4台でいずれも平置になります。

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