プラウド南阿佐ヶ谷【最上階南東角でこの面積は意外】14階75㎡12,488万円(坪単価547万円)

プラウド南阿佐ヶ谷。

南阿佐ヶ谷駅徒歩1分、阿佐ヶ谷駅徒歩9分の14階建総戸数99戸のマンションです。

年初の記事「ちょっと気になるマンション」でも名前を挙げた通り、阿佐ヶ谷駅徒歩1分の好物件プラウド阿佐ヶ谷を上回る存在感あるものとなることが期待される物件になります。

立地的なインパクトは、JR中央線・総武線阿佐ヶ谷駅が徒歩1分となるプラウド阿佐ヶ谷にはかないませんが、同様に都心直通の丸の内線徒歩1分の価値も十分に高いものと言えますし、阿佐ヶ谷駅へは少々遠回りにはなりますがアーケード付のパールセンター商店街経由でアクセスできるのも1つの魅力と言えるでしょう。

駅前に加え、青梅街道沿いでもあるので落ち着きがあるとは言えませんが、南面には第一種低層住居専用地域が広がる特等席的なポジション(当物件の敷地は商業地域のためこの階建が可能)でもありますし、この界隈に馴染みのある方にとってはお値段以外には文句のない物件ということになるでしょうか。

公式ホームページ
IMG_4806[1]
お部屋は75㎡の3LDK、南東角住戸です。東側青梅街道沿いには同じような高さの建物がありますが、南東~南方向にかけては申し分のない視界抜けが得られる最上階住戸になります。中層階以上で視界抜けが得られるポジションのため、上層階に拘る必要は必ずしもありませんが、お金に糸目をつけない方にとってはこの立地の最上階住戸はとりわけ魅力的ということにはなってくるのでしょう。

ただ、間取りに関しては、立地・価格と少々のミスマッチがあると感じます。
確かに、タワマンや駅直結物件などのような「スペシャル感」には欠ける物件ではあるのですが、この立地・価格帯ならば少なくとも80㎡は確保すべきだったように感じるのです。

当物件は基本的に2~14階まで同じフロアプランが採用されており、上層階だけ異なるフロアプランを設計することの手間とコストをかける必要性がなかったということなのかもしれませんが、「このグロス価格でこの面積帯(特に3LDKだとLDが12.5畳しかない)」というのは結構な違和感を覚えるわけで、80㎡超のゆとりを設けていたならばさらに単価を伸ばすことが出来た可能性もあるのかな、と。

そもそも当物件は11階以上のお部屋の最大天井高を2.75m(10階以下も2.65mと十分高いですけどもね…)と、とりわけ高く出来ていますし、11階以上だけでも80㎡超の角住戸、さらにコーナーサッシなんかも設計していたらさらなる富裕層ニーズも望めたのではないでしょうか。

むろん、同じ面積でも効率性如何によって使い勝手は大きく異なりますし、表示面積は「1つの要素」でしかありません。
それに当プランは75㎡という面積ながら角住戸にしては効率性は悪くありませんので(柱もなかなかきれいにアウトフレーム化出来ている)、上手に纏めているとは思うのですが、もしかすると野村不動産自身もタワマンや駅直結物件にあるような「いわゆるプレミアムプラン(少なくとも80㎡超、場合によっては100㎡超など)のニーズ」は少ないと踏んだということなのでしょうか。

まぁ、プラウドシティ阿佐ヶ谷があれだけのスケールと特色を持った物件ながらかなり苦戦しましたし、そのあたりを考慮した結果なのかもしれません…。

なお、収納は少々少なめですし、面積的に仕方がないとはいえ浴室が1620ではなく1418なのもちょっと残念です。

坪単価は547万円。天井高に10cmの差はありますが、視界抜けの得られる中層階が坪単価400万円台半ばですので思っていた以上に単価差がありますね。

たまに言及しておりますが、天井高って「三次元的なバランス」も考慮する必要があって、二次元的にあまり大きくない空間の天井高が高過ぎるとかえって部屋が狭く感じたりもするものですし(畳数が小さく感じたりもするので)、そもそも中低層階でも2.65mという立派な天井高を実現出来ていること、中低層階の南東角と面積が変わらないこと、を考えても少々単価差が大きく感じるのは事実ですね。

むろんこういったエリアNo.1的な物件の最も条件の良いお部屋というのは単価が必要以上に高くなるものですので違和感のあるレベルではないのですが、同じ単価で80㎡超だったりコーナーサッシだったり何かしらさらに心を躍らせてくれるものを設けてくれているとよりシックリきたかなぁ…。

アトラス荻窪大田黒公園のように100㎡超などワンランク上のプレミアム感のあるプランならばこの単価でも自然というかむしろ若干の割安感なんかも出てくるのですが、75㎡はちょっと中途半端な印象を受けてしまいます。

0 Comments



Post a comment