ルフォンリブレ大島【高利便性だが、単価は…】3階63㎡5,580万円(坪単価293万円)

ルフォンリブレ大島。

大島駅徒歩4分、西大島駅徒歩6分、亀戸駅徒歩14分の14階建総戸数65戸(事業協力者住戸7戸含む)のマンションです。

新大橋通り沿いの大島駅と西大島駅の中間付近に誕生する物件になりますね。

駅近物件であると同時に近隣には大島三丁目児童遊園、大島四丁目公園など緑も少なくないポジション、さらに通学区の大島南央小学校まで大通りを越えることのない徒歩3分ということで子育て世代にも魅力のある立地だと思います。

ピーコックとダイエーも徒歩2~3分という距離感ですし、高いレベルでバランスのとれたポジションと言えるでしょうね。

ただ、そのようなポジションならばもう少し全体的に大きなプランニングがなされていてもおかしくなかった印象があります。
「ルフォン」ではなく「ルフォンリブレ」シリーズが採用され、20~60㎡台と言うかなりコンパクトプランニングがなされています。

現在分譲中のブリリア亀戸は南面条件が良好であるにもかかわらず、亀戸駅徒歩4分で敷地北側が京葉道路に面したポジションなどが考慮された結果(当物件は敷地北側が新大橋通りなので共通点がある)、30~50㎡台のコンパクトなプランニングが中心になっていましたし、このあたりのエリアでもちょっと駅に近いだけでコンパクトとするのが無難な市況なのでしょうね…(ファミリータイプでグロスが嵩むと苦しいからコンパクトにするという消極的な理由…)。

当物件は新大橋通りからのセットバックにかなり力を入れていますし、南向き住戸には70㎡台があって良かったように思うものの、北向きに20㎡台を設けていることとの兼ね合い(住民属性の差が大きくなるのであまり好ましいことではない)なども考えると一概にそうとも言えません。

公式ホームページ
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お部屋は63㎡の3LDK、南東角住戸です。東方向には隣の隣に13階建のレオーネ大島スカイブリーズがあるので、視界は妨げられるものの、南方向は戸建などの低層住宅街が広がっているのでこの3階住戸でも日照だけでなく視界抜けも出てきます。

むろんこの階では将来的な保証はありませんが、南側は小さな土地が多いのでリスクはそれほど高くはないでしょうか。
※当物件の敷地は新大橋通り沿いなので商業地域ですが、南側は近隣商業地域で第三種高度地区になりますので余程南北に長い敷地でない限り高い建物を建てるのは難しいです。

間取りとしては、60㎡ちょっとの3LDKとなっていていわゆる狭小3LDKですね。

ただ、角住戸ながら玄関廊下はほぼ一直線のコンパクトなものですし、狭小プランなりに効率性を高める努力をしているのは好感の持てる点です。

柱のアウトフレームもまずまずですし、LDの入口付近のデッドスペースを抑えつつもLDKで13.3畳(つまりLDだけで10畳程度)確保することが出来ています。

狭い洗面所や物足りない収納などからは「63㎡」を感じてしまいますが、奥行1.9mのバルコニーなども魅力の1つということになってくるのではないでしょうか。

ベッドルーム2と3の引き戸はいずれも中途半端にしか開かない設計で、このようなリビングインポジションであることを考えると、どちらかはLDと違和感なく一体利用できるウォールドアなどが採用されていると良かったのではないでしょうか。

坪単価は293万円。この界隈は分譲マンションの供給が比較的少ないエリアで、近年のファミリータイプと言うと2011年のブランズ大島(西大島駅徒歩5分)ぐらいしかありません。
そのプランズは平均坪単価約215万円という水準でしたので、低層階でもこの水準というのは昨今の相場高騰を加味しても強気な印象になりますね。

南面条件良好、かつ、交通買物利便性も高いポジションであることが考慮されてのものなのでしょうが、スケール感やランドマーク性のある物件ではなく、低層階でこの単価というのはなかなかですね…。

70㎡程度の3LDKでのこの単価はさらに難しくなりますし、採算的にこの単価で売らねばならないからこの面積で、、、と言うことなのでしょうが…。

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