リビオ錦糸町【価格維持率No.1の日鉄による駅距離のある普通借地権】5階67㎡5,475万円(坪単価271万円)

リビオ錦糸町。

本所吾妻橋駅徒歩11分、両国駅徒歩13分、錦糸町駅徒歩15分(JR線。東京メトロは徒歩16分)の11階建総戸数49戸のマンションです。

3駅を頂点とした三角形の内心付近になるであろう石原4丁目の物件になります。

駅距離のあるポジションながら普通借地権となった物件で、近年の駅近トレンドからしても難しさを感じずにはいられないのですが、日鉄興和不動産(先の4月1日、「新」日鉄興和不動産から社名変更したばかり)は、2016~2018年の直近3年連続で「資産価値の下がらないマンション(中古騰落率ランキング第1位)」を獲得していますし、ここ最近のリビオシリーズの供給はかなり盛んですのでその勢いをもってすれば…という感じでしょうか。

余談にはなりますが、リビオシリーズは過去10年ほどを遡ってみても総戸数100戸以上のスケールあるものは数物件ほどしかなく、「スケールのある物件ほど価格維持率が高い」と言う確固たるデータがある中での中古騰落率ランキング1位というのはかなり意味のあることだと思っています。

常々私は、最も資産価値維持率(中古騰落率)に影響を与えるのは「買値」であり、究極的には「立地を含めた物件パフォーマンスと価格とのバランスが重要」と申し上げているので読者の方ならばよくお分かりいただいている点かとは思いますが、いわゆる大手財閥系デベロッパーのような大規模物件やとりわけ目立つ物件の供給が多いとは言えない日鉄興和不動産が3年連続1位となっているあたりを見てもそういったことが言えるのではないかと思いますね(住まいサーフィンによるこの騰落率ランキングで用いている中古価格が成約価格ではなく「売出価格」なのは少々気になるところではありますが…)。

実際、「スケール」や「駅徒歩分数(こちらも駅に近いほど明らかに有利なデータが出ている)」は資産価値に少なからず影響を与えるのは間違いないのですが、結局そういったデータが広く周知された後に後追いしてそういったものを狙っても吉と出ることは多くないように思います。

結局、そういったデータを真に受けて物件を選ぶ方が少なくないので、今まで以上にそういった物件のお値段がそうでない物件よりも強めの設定になっていることは少なくありません。森を見て木を見ず…的なことにならないように注意が必要でしょうね。

スケールある物件や駅近物件は「リセールしやすさ」という意味ではそうではない物件よりも確かに一日の長があるとは思いますが、「リセールがしやすい≠価格を保ちやすい」であり「価格(資産価値維持率)」に関してはやはり個々の物件の持つ「バランス」が最も大きな要素になるのは言うまでもありません。

さて、そのように駅距離のある三ツ目通り沿いの当物件ですが、近隣には大横川親水公園があったり、通学校の錦糸小学校まで徒歩3分という点は魅力の1つになってくるでしょうか。

公式ホームページ
IMG_5069[1]
お部屋は67㎡の3LDK、北東角住戸です。北側道路の向かいにはNTTのビルがあるので少々の圧迫感がありますが、東側は丁度いい感じに高い建物がありませんのでこの5階住戸からでもそこそこの視界抜けを得ることが可能です。

ただ、蔵前橋通り沿いには当物件のような高さのあるマンションがありますので、南東方向から日照は得られませんし、借地権の駅距離あるポジションの物件というわりには…という印象があるのは確かですね。

間取りとしては、角住戸の中には70㎡を超えたものもありますのでとりわけ大きなものではありません。

借地権の物件においてはあえて「トレンドよりも大き目のプランニング」を行うことで、「所有権では予算的に難しい方にゆとりある面積帯のお部屋を提供する」という戦略を展開するケースもありますが、昨今の価格高騰下においては面積を所有権並に絞ることで単純に「グロス価格の安さで勝負」するケースの方が一般的でしょうか。

玄関廊下は一直線でこそありませんが、効率性を高めることを心掛けた設計と感じますし、全体的に柱の食い込みが少ない点も良い材料になります。

67㎡ですのでLDの10畳はやや小さめな印象にはなるのですが、収納がわりと充実していると感じますし、洋室2の大きく開け放つことの出来る引き戸×連窓サッシ、そして奥行1.8mのバルコニーも相まって空間的な広がりを感じることの出来るプランにはなっているように思いますね。

坪単価は271万円。本所4丁目で昨年分譲されたリビオレゾン墨田押上は、リビオレゾンブランドであることからもお分かりのように平均専有面積40㎡ほどしかないコンパクトプラン中心の物件ゆえの平均坪単価は約315万円という高めの水準でしたが、こちらはファミリータイプ中心の物件ということでそれなりにこなれた水準にはなっているようです。

しかしながら、こちらは最寄駅の本所吾妻橋駅でさえも徒歩10分を超えてしまっていますし、立地的なインパクトがあるわけではない普通借地権物件であることを鑑みると思っていたよりも強めに感じます。

月額地代(更新料積立金含む)は132円/㎡とこなれた水準ですし、普通借地権ならば所有権物件との差は小さくて当然ではあるのですが、借地権というだけで抵抗がある方もいらっしゃるのが現実ですし、もうちょっと価格的なインパクトが欲しかったという思いはありますね。

0 Comments



Post a comment