クリオラベルヴィ祐天寺【3方開口×2つの回遊動線という出色なプランニング】5階63㎡8,178万円(坪単価428万円)

クリオラベルヴィ祐天寺。

祐天寺駅及び三軒茶屋駅徒歩14分の5階建総戸数26戸のマンションです。

物件名こそ祐天寺ですが、祐天寺駅と三軒茶屋駅のちょうど中間付近に位置しており、アドレスは世田谷区下馬になりますので、クリオラベルヴィ下馬の方がシックリくるでしょうね。

そのようなポジションのため利便性はけして高いとは言えませんが、世田谷公園まで徒歩7分、また徒歩1分の蛇崩川緑道、駒繁公園、さらに下馬中央公園、こどものひろば公園と、緑と公園がこれ以上ないぐらい充実しているというのは大きな魅力になってくるでしょう。

駅距離のあるポジションであることも影響しているかとは思いますが、この界隈は物件供給が少ないエリアですし、ましてコンパクト目の物件ともなるとかなり限られてくるのでそういったものを望んでいる方には向いている物件でしょうか。

公式ホームページ
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お部屋は63㎡の3LDK、南・東・西の三方角住戸です。敷地形状に従い敷地南西端の凸になった部分に位置したプランになります。

三方向ともに2~3階建の戸建エリアになっており、この上層階住戸は視界抜けに加え蛇崩川緑道や駒繁公園の緑が望める非常に魅力の高いポジションになります。

ただ、間取りとしては、グロスの嵩み(販売価格が高くなること)を恐れたとしか言いようがない狭小3LDKになります。

そもそもコンパクトプラン中心の「クリオラベルヴィ」ブランドになっているのですから「ゆとりあるプラン」を期待するのはお門違いというものですが、駅距離があり環境的な魅力の高いポジションですので、通常の「クリオ」が見たかったという思いはありますね。

ある程度スケール感のある物件であることが前提にはなりますが、2015年分譲のクリオ駒沢公園のようなファミリータイプ中心の高級感のあるクリオが久々に見たいなぁ…と。

まぁ、ファミリータイプと言えどもとかく駅近が優先されがちなトレンドであり、それなりの単価で売るためには駅距離があっても面積を絞るしかないということなのだと思います。

ただ、クリオシリーズらしい形がきれい目のプランになっていますし、角住戸ながら廊下を一直線にして効率性を高めているのは評価出来る点になるでしょう。

廊下は一直線ですが、玄関はクランクインなのでプライバシー面への配慮は申し分ありませんし、この廊下の長さで洋室2室及び洗面所がノンリビングインに出来ているのも素晴らしいと思います。

LDKで11.6畳なのでLD単体では10畳に遠く及びませんが、洋室3のウォールドアを開け放つと違和感のない広々とした二面採光の空間が実現しますし、洋室3と1の間にウォークスルークローゼット、また、洗面所も2WAYとしたことで回遊性が非常に高いプランになっています。
1つ回遊動線があるだけでも珍しいのですが、当物件は63㎡というけして大きいとは言えない面積帯ながら2つの回遊動線を生み出しているので、専有面積以上の広さを感じることが出来るのは間違いないでしょう。

南面のワイドスパンと豊かなバルコニーもなかなかあるものではありませんし、駅距離のあるこの立地(と敷地形状)だからこそ実現した非常に特長豊かなプランですね。

坪単価は428万円。学芸大学駅寄りのドレッセ世田谷下馬はこことは異なりファミリータイプ中心の物件で、平均坪単価は約340万円という水準でしたので(上層階の条件の良いお部屋でも370万円程度)、こちらの方が少し駅に近いとは言え、かなり強めの設定ということになるでしょうか。

上述のように魅力的な眺望に加え、プラン的にもかなり優れたものにはなりますし、30㎡台のコンパクトプランはコンパクトプランなりに低層階でもこのぐらいの単価水準になっていますので、面積が大きいなりに(グロス価格が嵩むなりに)これでも単価を抑えてはいるようですが…。

専有面積以上の使い勝手があるのは間違いありませんが、コンパクトプラン中心の物件にしたことで全体的にかなり単価を伸ばすことが出来ているわけですし、こういった面積が大き目のプランはもう少し単価を抑えて欲しかったですね。

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