クリオラベルヴィ祐天寺【駅距離はあるが、充実した緑と公園】2階33㎡4,296万円(坪単価434万円)

続けて、クリオラベルヴィ祐天寺。

設計はアイ・エイチ・エス・アーキテクツ、施工は南海辰村建設、そしてデザイン監修はムービング・アーキです。
あの一件以来、敬遠されがちな南海辰村建設ですが、「クリオ×南海辰村建設」は比較的多い組み合わせですね。その点は特に気になりませんが、当物件は直床が採用されており、コンパクトプラン中心のマンションと言えど立派な単価帯の物件ですので残念ですね…。

ムービング・アーキは、クリオラベルヴィ馬込クリオラベルヴィ松戸などラベルヴィシリーズでの実績が豊富で、ここもシンプルながらも上質感のある「媚びないデザイン」という印象ですね。

ただ一方で、坪単価400万円超えばかりの高額物件であることを考えると少々の物足りなさを感じたりもしますね。けして悪いものではないのですが…。

当エリアは、都営下馬アパート周辺地区地区計画区域内になっており、景観上の理由で建物の色彩や意匠に制限があるようなのでそのあたりも影響していると思いますし、そもそも敷地面積約630㎡というスケールに過ぎませんのでやれることは限られてはいるのですが、クリオラベルヴィシリーズでは比較的多い内廊下かと思いきや外廊下ですし、共用面でもうひと頑張りあって欲しかったかな、と。

ちなみに、コンパクトプラン中心の物件なので外廊下にして共用廊下側に開口部を設けないとフロアプランが成立しないということもありません。

前回のクリオラベルヴィ祐天寺

公式ホームページ
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お部屋は33㎡の1LDK、北向き中住戸です。日照も視界抜けも得られないポジションですが、北側は接道しているので前建までの距離はそれなりには確保出来ています。

間取りとしては、30㎡台前半の1LDKということでやはりかなり面積を絞りたい様子が窺えます。

クリオラベルヴィシリーズではとりわけ珍しい大きさではありませんので驚きなどはありませんし、この駅距離のある立地でもこの単価水準を目指したいのであれば当然このようなコンパクトなものにする必要があるということでしょうね。

なお、玄関廊下は一見かなりコンパクトですが、LD内入口付近には大き目のデッドスペース(実質的な廊下部分)が混入していますし、33㎡という小さめの面積から考えるとそこまで効率性が高いプランとは言えないでしょう。

明和地所の物件らしく柱のアウトフレームはきれいですけれどもね。

一方、洋室にウォールドアが採用されているのは良い点なのですが、方立てがかなり大きいのは残念ですね。

こんなに方立てが大きくなってしまうほど窓際に梁は出ていないはずですし、勿体ないと感じます。

坪単価は434万円。日照が大きなポイントになるような大きさのお部屋ではありませんし、北向きの低層階でのこの単価はなかなかですね…。

上述のようにこのような単価を目指すのであれば40㎡台の1LDKでは無理でしょうし、採算的に厳しいところもあるのかもしれませんが、この駅距離と環境でこの面積帯ということ自体が「そもそもの違和感」としてあるわけですし、もう少しこなれた水準が相応しかったように思います。

設備仕様面は、小規模コンパクト物件のためディスポーザーはありませんが、食洗機とトイレ手洗いカウンターはついています。
キッチン天板は、クリオシリーズお馴染みのセレクトシステム(conomi)によりクオーツエンジニアドストーンとステンレスバイブレーションの中から選ぶことが出来ます。

管理費は365円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ですのでかなり高めですが、かなり小さなスケールの物件ですので違和感のあるレベルではないですね。

駐車場は4台でいずれも平置ですが、うち2台は1階住戸付設のものになります。

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