ディアスタ横浜瀬谷【再開発・直通効果(?)で約11年ぶりの供給】3階72㎡4,398万円(坪単価202万円)

ディアスタ横浜瀬谷。

瀬谷駅徒歩7分の6階建総戸数66戸のマンションです。

瀬谷駅前では再開発が進んでおり、タワマンではないものの大京によるペデストリアンデッキ直結のマンション(マンションは3~10階部分)が計画されているので、そういったものと比べるとインパクトには欠けてしまうものの、当物件のある南口側が再開発されるのは大きな魅力になってきますし、本年11月30日には相鉄新横浜線の開業(羽沢横浜国大駅よりJR線直通)が迫っていることも大きな後押しになるでしょう。

瀬谷駅での分譲マンションは実に約11年ぶりとなることからも分かるように、これまでは戸建の供給がメインとなるエリアでしたが、新線(2022年度には東急新横浜線が開業し、東急線でも都心アクセス性が高まる)及び再開発効果で今後はマンション供給が増えてくる可能性が高いでしょうね。

その結果、マンションの供給が増えるとリセール市場での競合も必然的に増えることになるので立地を含めた差別化が重要になってくるのですが、当物件はフラットアプローチの駅徒歩7分なのでアクセス性は上々ですし、南傾斜地、かつ、南面に戸建などの低層住宅街を望むポジションという点も良い材料になってくると思います。

通学区の瀬谷小学校が線路の向こう徒歩10分という距離感なのは子育て世代にとってはちょっと残念ですけれどもね。

設計・施工は長谷工で直床です。坪単価200万円前後中心の物件ですので違和感はないでしょう。

そこそこのスケールのある物件ということもあるのか、アルミの大庇及びL字サッシを採用したエントランス周りに力が入っていると感じます。

後発の駅直結物件とは価格帯がかなり変わってくるとは思いますが、それを見てから決めたい方が少なくないのは間違いありませんので、「今、ここに決めよう」と思わせるだけの特色が少なからず必要になります。そういった意図がこのエントランス周りには表れているように思いますね。

公式ホームページ
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お部屋は72㎡の3LDK、南向き中住戸です。広域では南傾斜地になるものの、道路(1階住戸よりも低い位置にある)の向かい土地は当物件と同じぐらいのグラウンドレベルですので、この階だと戸建を完全に越えはしないでしょう。
しかしながら前建との距離は十分ですし、日照はもちろん抜群ですね。

間取りとしては、一般的な田の字プランになりますが、このタイプは柱位置に特長があります。
洋室1側は丸々1本食い込んだような形ですが、反面、洋室3側は隣戸側に柱があるので食い込みがありません。

一般的な設計では隣戸と両サイドの柱をそれぞれ分け合うようになるので、2室とも居室のコーナー部分の形状に影響が生じるものですが、このケースでは洋室3側だけでも居室形状がきれいなのは良いでしょうね。

LDと洋室2に跨るような連窓サッシやウォールドアは採用されておらず、「単価なりの仕様」と言う印象にはなってしまいますが、方立てが小さく引き戸を開くとそれなりに一体感がありそうな点も良いでしょう。

坪単価は202万円。上述のように分譲マンションの供給が少ないエリアであり、比較対象になりそうな物件としては2004年の駅徒歩6分のD’クラディア瀬谷ぐらいでしょうか。

当時は今よりも遥かにマンションが安い時代でしたのでその平均坪単価約155万円と比べると3割程度の値上がりということにはなりますが、お隣大和駅で分譲中のディアスタ大和は当物件よりも気持ち高いぐらいの水準ですし、大きな違和感のない水準ではあるでしょうね。

直近でマンション価格が上がってきた2014~2016年あたりにマンションが供給されていれば値上がり感はそこまで目立たないのですが、本当に久々の供給になりますのでそれが嫌が上にも目立ってしまう状況にはありますね。

設備仕様面は、ディスポーザーはなく、価格帯的に水回りの天然石天板仕様などもありませんが、食洗機はついています。トイレ手洗いカウンターはありませんが、浴室照明がダウンライトなのは悪くないですね。
残念なのは共用廊下側の開口部にルーバー面格子がついていない点でしょうか。このコストダウンはメイツ深川住吉(もちろんメイツ大和クロスグランデも)やシントシティなどさらに上の価格帯の大規模物件でも採用されているので驚きこそありませんが、残念なのは間違いないですね。

管理費は168円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですし、総戸数66戸というそれなりのスケールがあることも功を奏しリーズナブルな水準に出来ているようです。

駐車場は来客用1台を含む全27台になるとのことです。

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