ロイヤルシーズン西麻布【起伏はあるが南面良好な地】3階79㎡14,900万円(坪単価621万円)

ロイヤルシーズン西麻布。

六本木駅徒歩8分(東京メトロ。都営線は徒歩12分)、広尾駅徒歩9分の地上5階地下3階建総戸数43戸のマンションです。

以前から青田売りされていて最近完成した物件になりますが、まだ取り上げていなかったのでこのタイミングで取り上げてみましょう。

ポジションとしてはパークハウス麻布笄町の東隣で、2015年に分譲されたザ・パークハウス西麻布霞町の少し西側となります。
※ちなみに、当物件もロイヤルシーズン赤坂同様に三菱地所レジデンスが総合コンサルティングに起用されています。

それらパークハウスは敷地南側が接道しており、それは当物件も同様なのですが、当物件が面白いのは敷地北東側も接道している点ですね。

ザ・パークハウス西麻布霞町もそうであったように敷地北側は数mグラウンドレベルが高くなったエリアで、当物件は敷地南側(建築基準法上の地下3階)のメインエントランスに加え、敷地北東側(建築基準法上の地上1階)にサブエントランスを備えた特徴あるランドプランになっています。

複数のエントランスがあるのは良いことですし、南面条件も良好、さらに言うとスケール的にもそこそこのものとなりますのでそれこそ三菱地所などの大手デベロッパーが分譲を行っていても何らおかしくないポジションではありますが、高低差のある土地での分譲を十八番としている末長組にお誂え向きな土地であることは確かでしょうね。

駅距離は少々ありますが、六本木と広尾が共に徒歩10分圏内になのは悪くないですし、六本木ヒルズまでも徒歩6分、また、子育て世代にとっては通学区の笄小学校まで徒歩3分という点も1つの魅力でしょうか。

公式ホームページ
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お部屋は80㎡弱の3LDK、南西角住戸です。敷地南側道路沿いの低地部分に位置したプランで、3階(建築基準法上は地下1階になるが南面道路との関係では一般的な3階と大差ない)だと視界抜けという感じではありませんが、道路の向かいは3階建の戸建などの低層建物で構成されているので日照は抜群ですし、圧迫感などもない良好なポジションになります。
※西側は至近距離にパークハウスがあります。

間取りとしては、わずかに80㎡に満たない大きさになっているのが残念ではあるのですが、居室畳数は思ったよりも大きなものになっています。

高額な角住戸らしく廊下がかなりゆったりとした設計になっており、効率性を意識している感じではありませんので80㎡に満たない3LDKだとLDはもう少し小さくなるのかなと思いましたが、14畳確保出来ているのは悪くなく、さらにベッドルーム1も7畳確保するなどわりとゆとりを感じるものになっています。

LDの入口付近は実質的に廊下となってしまうような幅のない空間ではなく、それなりのゆとりがありますが、ダイニングスペースとするには少々手狭な空間にはなってしまうので、そういった意味での難しさは感じますが、末長物件ならではのF2システム(PRC構造+耐震壁付ラーメン構造)の採用によりLDの南側には足元から天井付近までのL字ハイサッシを実現したことで三次元での豊かさも感じることの出来るプランです。

収納は若干少なめな印象ではありますが、違和感のあるレベルではないでしょう。

坪単価は621万円。2015年春に分譲されたザ・パークハウス西麻布霞町が既に平均坪単価約595万円という水準でしたので、相場的に最高潮に達したはずの2018年(2017~2018年にかけては横ばいと言う感じ)に分譲開始された当物件のお値段がこのような水準になっていることに違和感はないでしょう。

当物件の平均もこのぐらいになるようですので、ブランド力があるとは言えないことを考えると販売は楽ではないのでしょうが、物件自体かなり南面に優れたポジションに位置しており、特に視界抜けも得られる上層階住戸は貴重なポジションにはなってくるのでニーズは少なくないでしょうね。

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